房地产开发与运营范文

导语：怎么才干写好一篇房地产开发与运营，这就需求搜集收拾更多的材料和文献，欢迎阅览由好用日子网收拾的十篇范文，供你学习。

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,宿迁学院，江苏 宿迁 223800

【摘要】房地产开发与运营活动是房地产开发制作进程、运营处理进程和工业服务进程等经济活动的有机共同，它不只包含房地产范畴的产品生意、租借和处理，还包含房地产的开发、制作、沟通、分配以及引导和安排消费等活动。本文就房地产开发与运营的特征谈一些观念。

要害词 房地产；开发与运营；特征

作者简介：马静,1979.05—，女，工程硕士，宿迁学院，副教授。

0前语

跟着社会经济的打开和社会的前进，房地产企业的运营办法越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开端重视房地产开发和运营并重，以进步企业经济效益，增强危险反抗才干，这不只房地产企业具有项目策划、制作方面的常识，而且要具有本钱出资和财物处理的才干。

房地产开发运营是房地产产品从开发制作到竣工投入运用，并在运营处理和商场流转进程中完结房地产产品价值的经济活动。它不只为人类社会的出产、日子供给入住空间和物质载体，满意社会对房地产的物质需求，而且经过出资、项目开发和财物处理，发明出资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动的重要组成部分。

1房地产开发与运营的含义

1.1房地产开发

房地产开发是具有房地产开发资质的企业，在依法获得土地运用权的土地上，进行根底设备制作、房子修建安装，以及为此而进行规划、规划和处理活动的整个进程。房地产开发经过土地、修建材料、城市根底设备、城市配套设备、劳动力、资金多种资源的组合运用为人类社会供给出产和日子空间，促进城市空间开发和运用功率，改动城市景象，并起着人类社会城镇化的先行效果。

1.2房地产运营

房地产运营是以房地产为运营方针，经过研讨房地产商场需求、进行商场预测、挑选项目类别，而进行的出资、制作、生意、租借、信任、沟通、修理、处理以及相关产权转让等经济活动，其方针是完结经济效益的最优化。

1.3房地产开发与运营

房地产开发运营主体在国家的法则答应规划内，经过对土地、建材、根底设备、劳动力、信息等多种资源的优化组合运用，进行根底设备、房子制作和土地开发，并对开发效果进行搬运、运营、处理等一系列经济活动。

2房地产开发与房地产运营的联系

2.1彼此独立、侧重点不同

房地产开发是对土地及修建物进行出资、制作、处理的进程，是出资、制作行为，着重的是房地产产品的出产；而房地产运营是经过开发制作和处理获取经济利益的进程，着重的是出资的盈余。

2.2房地产开发是房地产运营的根底

悉数房地产运营活动都要表现在房地产产品的实体上。房地产开发便是构成房地产产品实体的进程，没有这个进程，就没有房地产经的方针，运营活动也就无从谈起。假如房地产开发阶段对商场剖析不行精确，开发完结的房地产不能出售或租借，或许出售租借达不到预期水平，敷衍影响房地产运营效益；假如产品制作质量不高，不能到达预订的运营寿数，也会影响房地产的运营效果。因而，习惯商场需求，开宣布高质量的房地产产品，是确保房地产运营成功的基本条件。

2.3房地产运营是房地产开发的中心

房地产开发的意图在于获取出资利益，开发完结今后的产品是经过运营来表现其价值，然后完结出资效益。从这个含义上说，现代房地产开发现已突破了曩昔以运用为意图修建出产含义，而围绕着房地产运营进行开发。为了尽或许进步开发完结后产品运营价值，从商场调研、挑选房地产开发项目，到前期的可行性剖析，以及制作招标和制作进程中的质量处理、本钱操控，每一个阶段作业要从运营这个中心方针动身，使开发与运营实在融为一体。

3房地产开发与运营的特征

3.1房地产开发与运营难度较大

这首要是由房地产产品自身的特征所决议的。房地产产品不同于一般产品，其价值量巨大，构成周期长，需经过屡次投入构成，且具有延续性和增值性。同理，因为房地产价值量大，不行能一次性完结悉数价值，而必要采纳预售、租借或典当信任等办法分期完结其价值。房地产价值的巨大性、延续性和增值性，以及价值完结的先期性、多样性和逐渐性，大大添加了房地产开发与运营的杂乱性和难度。

相同，因为房地产产品自身的空间不行移动性，加之影响房地产价格的要素杂乱多样，因而同类产品的可比性较差，个案性强，这无疑也添加了房地产开发与运营的杂乱性和难度。

3.2房地产开发与运营危险大

这也是由房地产产品的特殊性所决议的。房地产开发运营活动的作业周期长，少则两三年，多则四五年。较长的作业周期使房地工业资金垫支时刻长，与出产周期短的作业比较，无疑要承当更大的时刻价值危险。而房地产资金投进量亦大，一个开发项目，动辄要几百万元，乃至几千万元、上亿元，因而要承当的危险也大。一起，房地产经济作业和资金流程环节较多，每一个环节都影响着整个开发运营活动的正常作业，无形中也添加了房地产运营的危险。除此之外，房地产开发运营还遭到社会政治、经济、消费心思、市政制作等各种外在要素的影响，然后比一般产品运营具有更大的危险性。

3.3房地产开发与运营方针性强

房地工业的特征、位置和效果决议了房地产开发与运营的方针性强，或许说受方针的影响比较大。房地工业是国民经济的龙头工业，房地产资源的分配运用，房地产产品的出产、流转与分配，直接联系到国计民生。为了使房地工业归入社会主义商场经济轨迹，除了着重运用商场机制教导房地产运作以外，更要着重政府微观效果，并经过立法、拟定方针等办法，使房地产企业坚持正确的运营方向，力求在运营活动的各个环节、各个方面都自觉恪守国家现有的方针法则、规章准则。

4结语

房地产的开发与运营与其他产品的开发与运营比较，具有触及规划广、经手环节多、办法多等特征，因而在开发与运营进程中会表现出难度大、危险大，以及受方针等要素影响大等特征。知道和研讨这些特征，关于获得杰出的房地产开发与运营效果具有重要含义。

此外，房地产开发与运营要求的专业性也很强，只要培育许多高素质的专门人才，刻画一流的开发与运营企业，才干习惯房地产商场的需求，完结房地产经济作业的良性循环。

参考文献

［1］浅谈房地产开发运营中存在的危险[J].商情,2013,6.

［2］浅谈当今房地产开发与运营思路[J].我国房地工业:理论版,2012,10.

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要害词：问题启示式教育 教育办法 实践

问题启示式教育法,Problem-Based Learning，是指从学生的实践动身，以实在事例或问题为根底，以启示学生的思维为中心，调集学生的学习主动性和积极性，促进他们生动活泼地学习的一种教育办法。问题启示式教育办法是新加坡共和理工学院最为明显的特征，每个专业的学生在3年的时刻内要修完30个学科，每个学科设置成16个问题，学生在学习这门学科时就要处理这16个问题，每个学期为16周，每周处理1个问题，每个学期完结5个学科。经过施行这种教育办法，培育学生处理实践问题的才干、终身学习的才干，刻画学生的团队协作精力。笔者校园学习这一教育经历，对房地产开发与运营课程进行了问题启示式教育的测验。

一、对房地产开发与运营课程进行问题启示式教育变革的必要性

房地产开发与运营课程是高职房地产运营与点评专业的一门专业根底课程，经过该门课程的学习，学生要认知房地工业的基本概念，以及对房地产开发有一个结构和全体上的认知。一般情况下，这门课程会安排在大一，作为各门专业课程的先导性课程。

现在，在高职教育中运用得较多的有使命驱动法和项目教育法。房地产开发与运营课程作为理论性较强的先导性课程，一起又涵盖了房地产开发进程的各个重要环节，用这两种办法教育，将使学生在完结学习使命时面对许多的不知道常识，然后使完结使命和项目变得不实践，降低了学生学习的积极性和爱好。

比较使命驱动法和项目教育法，问题启示式教育适用于理论性较强的学科。问题启示式教育要求树立在有感染力的实在事情或实在问题的根底上，让学习者到实践国际的实在环境中去感触、去领会,即经过获取直接经历来学习，而不是只是倾听他人,例如教师关于这种经历的介绍和解说。这种教育法的环节首要有：创设情境、承认问题、自主学习、协作学习和效果点评。因而，咱们在房地产开发与运营课程中运用该办法，能够让学生在房地产作业中所发生的实在事情或实在问题的根底上，对房地工业的基本理论和作业内容进行深入的认知，一起还能够进步学生的学习爱好，发挥其自主精力和协作精力。

因而，房地产开发与运营课程有必要完全摒弃以教师为中心、着重常识教授，只把学生作为常识灌注方针的传统教育办法，进行问题启示式教育的测验和应战。

二、房地产开发与运营课程问题启示式教育的施行

经过对新加坡共和理工学院问题启示式教育的剖析，笔者校园对房地产运营与点评专业的中心课程进行了变革，施行的具体环节如下。

1.打破传统教材的编列，以问题来统领该门课程

在房地产运营与点评专业的课程体系中，房地产开发与运营的计划课时为72学时，笔者将该门课程规划成8个实在的问题：

,1房地产开发与社会经济的开发是怎样的联系？

,2房地产一级商场、二级商场、三级商场的联系是怎样的，政府怎么干涉房地产商场？

,3在房地产开发各个阶段，政府怎么完结监管批阅？

,4打开可行性研讨作业的施行计划是什么，怎么做好此项作业的材料搜集？

,5房地产开发商怎么获得开发用地？

,6房地产开发商在制作阶段的首要作业使命有哪些？

,7房地产营销策划的内容有哪些？

,8房地产开发商资金筹集的途径有哪些？

2.针对要处理的问题，设置有感染力的实在事情或实在情境

在该门课程中，教师要尽量发明挨近实在情境的学习环境，激起学习者参加交互式学习的积极性、主动性。

以问题,2为例，针对“政府怎么完结对房地产商场的干涉”，设置实在事情操作如下。教师在材料预备时，提取最近或具有代表性的国家对房地产商场的微观调控方针,如“国五条”，让学生剖析在这些方针中怎么运用土地方针、金融方针、居处方针、城市规划、地价方针、税收方针完结对房地产商场的调控，这些方针会对房地产一级商场、二级商场、三级商场发生怎样的影响。

学生在处理这一问题时，首先要完结基本概念的认知，包含房地产一级商场、房地产二级商场、房地产三级商场、房地产供给与需求、房地产微观调控方针。第二步是剖析，学生在认知了基本概念的条件下，进行信息的搜集与剖析加工，剖析在实践问题中具体选用了哪些方针，这些方针对房地产供给与需求、对房地产各级商场发生了怎样的影响。

3.教育环节的施行

,1分组。经过分组学习，完结问题启示式教育所着重的协作学习。为更有用地运用学习时刻，在本门课程开端前，教师需进行学生分组，每组成员4～5人。在分组进程中，教师要统筹学生好、中、差水平的调配，让先进影响后进。

,2“一天处理一问题”教育环节的打开。问题启示式教育需求选用会集排课法，即一周中需会集一天进行同门课程的编列，一天处理一个问题，亦即完结“一天一题”。将房地产开发与运营课程的72个学时安排在9天，每周安排1天，每天处理1个问题，1天作为机动。

①榜首阶段，每一轮会议和榜首次自在评论或独立探求。每天教育活动开端时，由教师举行榜首次会议，榜首次会议首要处理的问题为：教师问题，学生在教师的引导下，进一步考虑、拟定和分配实践使命，会议时刻一般为1小时。

会议一完，进入自在评论时段或独立探求。学生在各自的组内进行独立的探求，或发挥齐心协力的精力，完结以下使命：搜索和阅览材料，开端建构开端的解题计划，进一步剖析问题的中心议题。自在评论时段一般为1～2小时。

以第二个问题的教育打开为例。教师在榜首轮会议中实在的情境和实在的问题。预备“国五条”或“国六条”计划，然后针对“国五条”问题：“国五条”别离运用了哪些土地供给方针、金融方针、居处方针、城市规划、地价方针、税收方针？这些方针对房地产商场供需，以及房地产一、二、三级商场发生怎样的影响？在充沛了解问题后，学习小组承认处理问题的途径，完结小组分工。

在榜首轮会议完结后的自在评论或独立探求时刻，学习小组能够根据自己小组的情况会集评论或分隔学习。在该阶段，学生要自己阅览材料，这些材料能够是教材，也可来历于图书馆材料或网络。学生搜集和阅览了解问题的相关材料，构成对问题处理的开端认知，如关于这个问题的基本概念，以及网络上搜集到的商场反应信息或言辞。

在完结该阶段的使命时，教师要随时了解小组评论的动态，及时处理学生在该阶段中的疑问。

②第二阶段，第二轮会议和第2次自在评论，预备演示PPT。在学生完结榜首阶段的自在评论或自在评论的自主学习后，进入第二轮会议。第二轮会议的首要内容是教师了解学生的学习进展，会集评论学生在学习进程中所碰到的难题，帮忙学生拟定进一步处理问题的计划。会议之后，进入自在评论时段，该段时刻为2～2.5小时。学生持续在所属的组内评论问题，阅览和剖析材料，在获得共同的条件下，拟定更精密的处理问题的计划，然后预备演示内容。

③第三阶段，第三次会议。在该阶段，学生和教师沟通，演示研讨效果，并进行辩论，学生观摩并经过发问了解其他组怎么拟定处理计划。教师进行探求和给予点评。若需求，教师可供给额定材料。

,3课后完善及弥补阶段。一天的学习后，还有一些环节及细节需求进一步完善及细化，学生可在课后进一步进行，终究提交效果，教师给予反应。

,4教育点评。选用问题启示式教育法，教师需求对传统教育法下的教育点评办法作出改进。根据房地产开发与运营课程的特征，课程的点评办法为：小组成员互评占10%，效果质量占50%，效果陈述占15%，进程操控占10%，课后改进占15%。

三、房地产开发与运营课程施行问题启示式教育领会

1.施行问题启示式教育是一个先难后易的进程

在房地产开发与运营课程中施行问题启示式教育，在8大问题的处理中，前两个问题的施行是最困难的。原因之一是房地产开发与运营课程在大一开设，学生对专业常识的堆集很少，相关概念难以精确掌握。针对该种情况，教师可在第二阶段的会议中添加基本概念与常识的会集解说时刻，然后纠正在榜首阶段自在评论中学生所呈现的了解上的误差。另一个原因是，学生大多初次触摸小组学习办法，学生之间的分工协作还不默契，简单构成有些学生的使命很重，而有些学生偷闲乃至不参加整个学习进程而“搭便车”的情况。针对该种情况，教师对每个小组的分工与学习进程要进行更为严密的监督与盯梢教导。因而，在前两个问题的学习中，教师要对学生进行更细心的教导，尽量帮忙学生处理他们在自主学习进程中碰到的困难，添加学生的决心和爱好。跟着对问题,1和问题,2的处理，学生逐渐掌握了房地产作业的基本概念和理论常识，一起经过前期的彼此了解和调整，小组帮忙学习也变得愈加有用，因而后边6个问题的启示式教育将变得愈加简单和有用。

2.课后的完善和弥补阶段尤为重要

在完结第三阶段的PPT陈述后，学生还应根据教师的定见，在课后进行进一步的完善，包含完结学习日志，总结学习的收成和感悟。这一环节十分重要，因为讲堂的时刻有限，学生对问题的回答往往不尽完善，课后的完善有助于进步学生对问题的认知水平。学生经过进一步搜集材料，扩大常识量，构成更好的回答问题的视点，这是对学生自主学习才干、剖析和处理问题才干的进一步进步。教师应对学生改进后的计划或学习日志提出及时的点评，坚持学生的积极性，进步其学习的爱好。经过实践，许多学生课后完善的PPT，不管是PPT的编列，仍是回答问题的视点和表述，都得到很大的进步。

四、问题启示式教育变革的收成与尚待处理的问题

1.收成

在问题启示教育办法下的房地产开发与运营课程，需求学生自己去查阅相关的材料，构成对基本概念的知道，一起要经过小组成员的评论，学生构成处理问题、完结使命的思路和具体的操作可行的办法。这将训练学生的自主学习才干，使学生终身获益。一起，在该种教育办法下，着重小组联合协作，共同去完结使命，契合房地发生意和策划作业需团队分工协作的实在情况，培育了学生的作业精力。

2.问题

,1足够的信息资源。在问题启示式教育办法下，教师需求承认学习本主题所需信息资源的品种、每种资源在学习本主题进程中所起的效果。这需求校园有足够的材料或信息资源，来满意学生自主学习时查阅材料的需求。特别是该门课程具有很强的操作性，还应为学生预备足够的实在事例材料。

,2合理的师生配比。在问题启示式教育中，教师的使命是促进学生自主学习，既着重学习者认知主体效果，又不忽视教师的教导效果。教师是学生学习的教导者和学生学习的协作者。在问题启示式教育中，教师首先要检测、了解学生对某一实践问题的处理才干；其次，应该承认具体的教育方针， 由直接教授常识转变为承认学生的学习方针；终究，教师应在或许的条件下安排协作学习，打开评论与沟通，经过对话协助学生剖析所面对的问题，终究让学生自主处理问题。

在该门课程的教育中，教师要十分了解每阶段学生完结使命及评论的进展，及时处理在该进程中学生存在的问题。一起，教师还要对课后使命改进和完善给出具体的、持续的教导。因而，在该种教育办法下，教师的作业量远大于传统教育办法下的作业量，为了到达杰出的教育效果，教师所带班级的学生人数不宜过多。以新加坡共和理工学院为例，每班学生不超越25人，然后有条件施行小班教育，确保教育效果。

,3教材制作。传统的教材以教师为中心进行教授，学生以听为主，而问题启示式教育要求以学生自主学习为主，所以需求有全新的教材来习惯新的教育办法，而现在习惯的教师教材和学生学材无疑是最为缺少的。

参考文献：

[1]郑深.建构主义：从结构主义到后结构主义的演化[J].佳木斯教育学院学报，2002,4.

[2]崔景贵.建构主义教育观述评[J].现代教育科学，2002,9.

篇3

为加强房地产价格处理，规范对房地产开发运营企业的收费行为，维护房地产开发运营企业的合法权益，促进房地工业的健康打开，咱们拟定了《房地产开发运营企业交费挂号卡试行办法》，现印发给你们，请遵照履行。各地履行中遇到的问题和主张，请及时陈述咱们。

附件：房地产开发运营企业交费挂号卡试行办法

中华人民共和国国家打开和变革委员会

中华人民共和国督查部

中华人民共和国制作部

中华人民共和国国土资源部

二三年五月三十日

附件：

房地产开发运营企业交费挂号卡试行办法

榜首条、为加强房地产价格处理，规范对房地产开发运营企业的收费行为，维护房地产开发运营企业的合法权益，促进房地工业的健康打开，拟定本办法。

第二条、但凡国家行政机关及其事业单位向房地产开发运营企业收费的，适用本办法。

第三条、树立房地产开发运营企业交费挂号卡准则。房地产开发运营企业交费挂号卡,以下简称交费挂号卡由房地产开发运营企业持有，收费单位施行收费时填写。

第四条、县级以上人民政府价格主管部分是房地产开发运营企业交费挂号卡准则的主管部分，会同督查、制作,房地产、国土资源、企业治乱减负等部分依法对本区域房地产开发运营企业交费挂号卡准则施行情况进行处理和监督。

第五条、交费挂号卡由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部分共同拟定，由市、县人民政府价格主管部分印制并免费发放给房地产开发运营企业。

第六条、交费挂号卡须列明收费单位称号、收费根据、收费项目、收费规范、收费时刻、收费金额、收费员名字等有关内容。

第七条、房地产开发运营企业凭《营业执照》、《资质证书》和项目立项等相关文件，到房地产开发运营项目所在地人民政府价格主管部分申领交费挂号卡。

第八条、收费单位在向房地产开发运营企业收费时，须出示政府价格主管部分颁布的《收费许可证》，并按《收费许可证》所列项目及规范收费，照实填写交费挂号卡，并开具规矩的收据。

收费单位拒不填写或许不照实填写交费挂号卡的，房地产开发运营企业有权拒缴。

第九条、房地产开发运营企业应树立健全内部本钱处理准则，树立与财政账目、收据相对应的收费台账。

第十条、房地产开发运营企业在向政府价格主管部分申报经济适用居处出价格格时，应供给与经济适用居处制作项目共同的交费挂号卡，作为政府价格主管部分审阅本钱和出价格格的根据。

第十一条、政府价格主管部分应当树立交费挂号卡发放、查验准则，定时和不定时查看房地产开发运营企业交费挂号卡准则履行情况。

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要害词:处理管帐 房地产企业 财政处理

企业财政预算处理是企业对现有财政进行权利操控处理的一种作业机制，是规矩企业各部分有必要按照规矩严格履行的各种规章和规矩。预算并不是实在含义上针对财政进行核算，而是表现企业对各种权利进行操控的力度和办法。预算有助于各部分责任以细化表格的办法进行表现，这种权责分配，以不失掉各部分最低操控及履行力为极限，一起它也是权利操控经过固有办法衍生的合理办法，只要这样，预算的实质含义才干够得到各部分的认可，然后使各部分对企业财政预算有新的知道，然后实在使财政预算的功用落到实处，而不会成为一种办法上的财政报表。

一、地产企业财政预算处理效果与含义

(一)有利于企业实时全面操控

企业财政预算处理最基本的功能是操控与处理，而操控是企业进行财政预算的最底子需求，是企业针对出产、出售等环节的全面处理，是经过预算编制对企业各个部分的责任进行监督与事前操控，是一种经过监督操控办法对各项作业与操控要求所发生误差的实时操控处理，是企业确保利益及出产正常作业的条件。企业经过财政预算处理对企业运营活动的各阶段进行权衡和掌握，经过不断的剖析总结，对企业财政处理在整个运营进程中的效果进行考评，并对各部分的责任进行查核，进一步履行部分责任制，确保企业整个运营活动可操控与可处理，确保企业的运营利益。

(二)有利于企业涣散财政危险

企业财政处理在某种程度上是决议计划人员针对商场运营情况进行的片面判别及处理经历的预估，这种战略的严谨性取决于决议计划人员对商场情况的掌握及处理经历的堆集情况，这为企业实时全面操控和处理埋下了危险。因而根据企业财政预算的财政处理在某种程度上防止了人为片面要素的剖析误差所带来的负面影响，是经过对企业运营数据进行合理全面剖析，对企业运营商场进行全面查询，在数理计算的根底上对企业预算本钱及运营处理情况进行操控和掌握，对企业在运营进程中或许呈现的危险及相应的处理办法进行合理安排，并全面评价企业在未来运营进程中或许会遇到的困难，并具体地进行处理计划的战略剖析，有助于企业灵活处理财政处理中呈现的各种情况，使企业财政处理机制有杰出的健壮性。

(三)有利于企业健全激励机制

企业财政预算处理从预算编制方针上来讲便是企业各部分应该按照进展完结的各项预算方针，企业各个部分清晰了具体的预算方针，然后将具体责任清晰到每一个职工，这样职工具有清晰的使命方针及在规矩时刻内完结使命方针所应获得的薪酬，以及奖惩准则等，使企业职工以个人为单位对财政预算方针进行合格查看，一起清晰只要部分全体预算方针的合格，个人利益才干获得认可和履行，进一步推动了企业职工彼此协作、自我技术进步的作业才干，促进了企业激励机制的健全，进步了企业职工的凝聚力。

(四)有利于企业进步经济效益

企业财政预算处理在进行财政预算时需求仔细剖析企业的财政实情及商场需求，而且合理装备人力资源，以完结企业方针赢利的最大化为主旨，一起在进行企业财政预算时以降低本钱为方针，对企业各出产流程中的资源进行本钱操控，为企业的商场竞争力打下了根底。企业财政预算处理一起完结了各使命履行到责任人，而且对各个使命的进展进行进展操控，为企业产品的准时出产及优质出产打下了根底。企业财政预算处理从传统的事务进行后延伸到企业产品的整个出产环节中，为企业的全面操控打下了根底。因而企业进行财政预算处理有利于企业经济方针的完结，而且有利于各产品使命的进展掌握与微观调控，一起履行了产品品质与责任人准则，进步了产品的出产功率，为企业经济效益的全面进步供给了条件。

二、房地产企业财政处理的现状

(一)财政处理知道淡漠

房地产企业的运营者大多不通晓财政处理，出资决议计划常常出于个人片面判别，缺少财政理念。许多房地产企业的技术部和出售部制作往往高于财政部，忽视了财政处理在企业处理中的中心位置。

(二)财政准则不健全

房地产企业大多归于宗族式运营，没有设置健全的财政处理安排机构，没有内部操操控度，在出产运营活动中缺少财政处理和必要的管帐监督，准则的不健全定然要构成财政处理的紊乱，这必定为今后企业的打开和强大留下危险。

(三)企业融资困难

房地产企业的融资途径不外乎三种：一是亲友假贷，适用于初始创业阶段；二是向银行假贷；三是到本钱商场融资。中小企在财政处理中存在的许多问题，使其供给给社会的财政信息很难取信于人，这就使房地产企业从银行途径融资遭到很大约束，到本钱商场融资更是无从谈起，本钱的缺少是房地产企业打开到必定阶段遍及面对的重要难题，在很大程度上约束房地产企业的进一步打开强大。

三、信息化环境下处理管帐打开的思路

(一)按照处理管帐的要求，规范信息体系运用

调整管帐核算材料有必要对管帐信息规范和事务信息规范进行规范共同，使得各类事务数据满意处理管帐的要求。跟着信息化运用规划的扩展，现在的数据库多已由开端的联系型数据库进化到多维数据库。其维度的设置，包含数据类别及其内在有必要有共同的规范，数据表、字段等的设置也要在这一规范下共同。如在事务体系中，一般来讲，本钱处理自身较之管帐核算关于本钱数据的要求要具体许多。在信息体系初始化阶段，有必要对两大体系科目内在及对应联系进行科学合理的规划，防止呈现多重穿插导致后期的数据无法相关。

(二)运用信息化手法，完结全面预算的实时操控

全面预算是处理管帐的重要内容，企业能够经过手艺办法也可经过信息体系打开全面预算的编制，但在预算的履行监控上，特别是操控类预算，如费用、本钱的操控上，则有必要依托信息化手法才干到达抱负的效果。运用流程化处理，把数据嵌入企业的信息体系，在事务发生的一起即可进行实时的进展监控和开销操控。操控战略能够选用强操控，凡超预算项目禁止生成凭据，也可选用预警办法，操控类项目开销到达必定金额或份额即进行主动提示。关于收入类预算，相同也可及时收集相关数据予以展示。

在事务体系遍及信息化的条件下，更能够在财政预算的根底上，对事务预算的履行打开操控。

四、处理管帐在房地产企业中运用的办法和观念

处理管帐是新式的管帐分支，现在在我国房地产企业广泛运用的办法和观念如下。

(一)作业本钱法

该办法是从本钱发生的经济原因,表现为特定的经济活动或作业来知道本钱。经过作业来承认出产费用，再根据产品承认其耗用的作业，然后完结了以作业为中心的本钱计量方针。

(二)方针本钱法

该办法是以同作业或竞争性的产品价格作为新产品价格的上限；根据希望的产品出售数量，决议赢利方针；以估计的具有竞争性的价格减去方针赢利，承认产品出产的方针本钱；运用“本钱筑入”的思维，在制品产出的一起，将本钱同时“筑入”。新产品的方针本钱一旦承认，就应当为今后的出产、出售、售后服务等环节树立各自相关的方针本钱，各部分都要为其方针本钱承当相应的责任。

五、结束语

房地产企业要树立现代企业准则，施行所有权和运营权别离，进步企业财政处理的层次，把财政处理人员置于处理者位置。在财政人员的任用上，要培育、引入、选拔高素质的人才，勇于让宗族外人才担任财政处理岗位，不能任人唯贤。假如着重产品出产前各阶段,特别是产品规划阶段对方针拟定及施行的影响，就应选用方针本钱法；假如从本钱发生的经济原因视点知道本钱，宜选用方针本钱法，经过进步作业功率和削减不必要、无功率的作业来到达降低本钱的意图。

房地产企业在运用处理管帐时，应该以财政管帐为根底，尽力拓展处理管帐所需材料、信息的来历途径，规范财政管帐信息的供给，确保财政管帐信息实在、有用，使财政管帐供给的信息能够直接运用到处理管帐中，为房地产企业投、融资活动发明杰出的气氛。因为我国处理管帐理论体系和实践都有待完善，房地产企业自身的缺点也使处理管帐很难赶快得到运用，因而政府有关部分应协助房地产企业运用处理管帐，进步企业运营处理的全体水平，促进房地产企业经济快速、健康、协调打开。

参考文献：

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要害词：房地工业；运营；影响要素；剖析

Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.

Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis

中图分类号[F235.91]

一、概述

,一房地产开发运营的概念

房地产开发与运营是房地工业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发、制作到出产竣工，并能够顺畅进入商场，完结房地产产品价值，满意社会对房地产产品需求的经济活动[[1] 拜见，吕萍编著:《房地产开发与运营》，我国人民大学出版社，2004。][1]。现代化的运营知道、新式的处理思维是房地产开发与运营企业承认正确的战略和战略，进行高效优质房地产开发运营及物业处理等运营处理活动的重要确保。

房地产开发运营从土地获取、三通一平、规划与前期预备、修建安装施工、出售完结以及物业处理等活动中无一不对房地产开发商的计划、操控、安排和协调才干提出很高的要求，怎么持续坚持并强化房地产企业的运营绩效十分重要[[2] 拜见，旷开萃; 刘菊红编著:《房地产企业开发运营绩效的影响要素研讨》，修建处理现代化，2005年4月。][2]。

,二房地产开发运营的特征

房地产的开发、运营与其他产品的开发与运营比较，具有触及规划广、经手环节多、办法多等特征，因而在开发与运营进程中会表现出难度大、危险大以及受方针等要素影响更强等特征。

1、房地产的开发与运营难度较大，这是由房地产产品自身的特征所决议的。房地产价值完结的先期性、多样性和逐渐性的共同，增大了房地产开发与运营的杂乱性和难度。房地产产品自身的空间不行移动性，以及影响房地产价格的要素杂乱性多样，同类产品的可比性差、个案性强，无疑也添加了房地产的开发与运营的难度和杂乱性。

2、房地产的开发与运营危险较大，这也是由房地产产品的特殊性所决议的。房地产的开发运营资金的作业周期长，垫支时刻长，与出产周期短的作业比较，无疑要承当更大的时刻价值危险。房地产资金投进量大，危险性也大。房地产的开发运营还遭到社会政治、经济、消费心思、市政制作等各种外在要素的影响，然后房地产的开发与运营比一般产品运营具有更大的危险性。

3、房地工业的特征、位置和效果决议了房地产的开发与运营的方针性强，或许说受方针的影响比较大。为了使房地工业归入社会主义商场经济轨迹，除了着重运用商场机制教导房地产运作以外，更要着重政府微观调空效果，并经过立法、拟定方针等办法，使房地产企业坚持正确的运营方向，力求在运营活动的各个环节、各个方面都自觉恪守国家现有的方针法则、规章准则。

房地产商场与其它商场相同要遭到经济环境、政治环境、人口、供给者与需求者等要素的影响。在剖析房地产开发运营进程中要害价值活动的根底上，本文将深入研讨现阶段影响房地产开发运营的要素，即影响房地产商场要素，影响房地产开发运营绩效的要素。

二、影响房地产商场要素

,一对国家的微观经济形势剖析

包含国民经济打开情况，国民出产总值及其增长速度、人均国民出产总值、人口规划与结构、居民收入、社会政治稳定性、政府法规方针完善程度和连续性程度、工业结构、“三资”企业数量及结构、国内外出资的规划与份额、各作业出资收益率、通货膨胀率和国家金融方针,信贷规划与利率水平等。

1、人口计算环境

商场是由人构成的，房地工业受城市或区域的人口规划与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、区域的特征和人口迁移等要素的影响。

2、政府方针环境

政府经过工业方针及金融方针对房地产商场进行规范和影响。政府方针对房地工业打开的影响首要经过以下方面来表现。榜首，政府对土地资源的开发和运用计划直接影响到土地的供给，然后影响到房地工业的开发情况；第二，政府经过各项税费影响房地产的价格，然后影响房地产的出售情况；第三，政府经过房地产买卖方针影响房地产的流转情况。

3、利率改变

这是影响商场的首要要素之一。商场对利率的变化最灵敏。如近期在方针鼓舞下，银行推出了存量房贷利率能够打7折的优惠行动，这就使得买房者得到了更大的优惠，进步了他们的购房积极性，就对房地产商场起到了很大的效果。

4、居处确保方针

居处确保方针力度进步有积极影响。鉴于近两年居处价格快速上升，大多数中等以下收入集体居处对立开端凸现。完善居处确保方针已提上政府议事日程。新居处确保方针的出台，或许会对整个房市发生积极影响，特别是中低价产品房商场和租借房商场。

,二对城市打开情况剖析

与其它产品商场比较，房地产商场的区域性问题尤为杰出，不同区域的顾客对不同房产的偏好不同。在城市制作的规划上，不同区域有不同区域的特征，交通情况等也不尽相同。所对应的方针客户群也会有所不同。包含城市的根底设备和城市的经济、社会、资源、环境对项意图影响等。

1、区域打开

2008年的奥运会和2010年的世博会对北京和上海及它的周边城市发生严重的影响，对这些区域的房地产有较大的带动效果。

在城市的制作傍边，特别是居处在80%的比重的制作傍边，许多居处的制作，人就会集在城市市郊的区域，因为土地供给的约束。在其他的非居处地产方面，商务地产跟着城市中心商务区域的兴起，商务地产的打开也会跟着城市中心的兴起带动中心商务地产的打开。

2、城市的根底设备

篇6

一、产品房预租是指房地产开发运营企业在新建产品房未处理房地产权属初始挂号、获得房地产权证前，与承租预定人签定产品房租借预定协议，并向承租预定人收取必定数额的预收款的行为。

二、房地产开发运营企业出资制作的外销产品房，在处理初始挂号，获得房地产权证之前，需求预租的，都应当事先由房地产开发运营企业向上海市房子土地处理局,以下简称市房地局提出预租请求，获得赞同预租的同意文件。未经同意，房地产开发运营企业出资制作的外销产品房一概不得打开预租。

三、凡房地产开发运营企业获得了预租同意后，该外销产品房中已预售，且预售合同现已挂号存案的外销产品房的买受人也可将其购买的外销产品房预租。

四、房地产开发运营企业请求外销产品房预租，应当具有以下条件：

,一现已付出悉数的土地运用权出让金，土地运用权现已依法挂号并获得房地产权证书；

,二获得外销产品房的制作工程规划许可证；

,三预租的外销产品房主体结构竣工，现已市或区、县的质量监督部分检验合格；

,四现已承认外销产品房的竣工交给日期，并履行了市政、共用和公共修制作备的配套制作计划或定见；

,五现已拟定房子运用条约，并与物业处理企业缔结了物业处理服务合同。

五、房地产开发运营企业请求外销产品房预租，除应向市房地局提交书面的请求陈述外，还应当附交下列证件,复印件及材料：

,一房地产开发运营企业资质证书；

,二土地运用权出让合同或转让合同；

,三房地产权证,或土地运用权证；

,四制作工程规划许可证；

,五市、区、县的质量监督部分出具的主体结构工程检验合格证；

,六与修建工程承揽公司或施工单位签定的总承揽合同或施工合同及工程进展计划；

,七市政、共用和公共修制作备的配套制作计划或定见；

,八房子运用条约，与物业处理企业缔结的物业处理服务合同；

,九外销产品房的修建面积和土地分摊面积明细表；

,十经市房地局托付上海市公证处审定的预租协议文本。其间，已同意预售的外销产品房请求预租，则只需附交上述,五、,十及外销产品房预售许可证。

六、房地产开发运营企业外销产品房预租请求，市房地局自受理请求之日起十五日内完结审阅，凡契合预租条件的，发给准予预租的批文并抄告市房地产买卖中心；凡不契合预租条件的，则在十五日内告诉请求人。

七、房地产开发运营企业获得外销产品房预租同意后，方可进行外销产品房的预租广告宣传和预租。

预租外销产品房的广告有必要载明外销产品房的预租同意文号。

八、房地产开发运营企业或买受人预租外销产品房的，应当与承租人签定《预租协议》。

预租协议应当载明下列首要内容：

,一预租两边当事人的名字或许称号、居处；

,二房地产的坐落地址、面积、四至规划；

,三房地产的规划运用性质；

,四土地运用权获得办法和运用期限；

,五房子的平面布局、结构、修建质量、装修规范以及隶属设备、配套设备等情况；

,六房子的租借期限、租金、付出办法；

,七预租房子的交给运用日期；

,八预付款金额及付出期限及其运用；

,九违约责任；

,十争议的处理办法；

,十一预租两边当事人约好的其它事项。

房地产开发运营企业拟定的预租协议在运用前应送交由市房地局托付的上海市公证处审定。

九、《预租协议》签定后的十五日内，房地产开发运营企业或买受人应向市房地产买卖中心处理《预租协议》挂号。市房地产买卖中心应当自受理挂号之日起的五日内，办好挂号手续并书面告诉该预租房子所在地的区、县房地产买卖中心,房地产买卖处理所。

十、预租的产品房竣工检验合格，房地产开发运营企业按规矩处理产品房初始挂号或买受人处理改变挂号，获得房地产权证后，房地产开发运营企业或买受人应按《上海市施行〈城市房子租借处理办法〉的定见》的规矩，与承租人签定《房子租借合同》并向房子所在地的区、县房地产买卖中心,房地产买卖处理所处理租借挂号，收取《房子租借证》。

篇7

榜首条为了加强对房地产开发的处理，促进和确保房地工业的健康打开，根据《中华人民共和国房地产处理法》和国务院《城市房地产开发运营处理条例》，结合我市实践情况，拟定本办法。

第二条在本市行政区域国有土地规划内从事房地产开发、房地产运营、施行房地产处理，应恪守本办法。

第三条房地产开发应按照经济效益、社会效益、环境效益相共同的准则，施行全面规划、合理布局、归纳开发、配套制作。

第四条市城乡制作委员会是本市房地产开发的行政主管部分,以下称市房地产开发主管部分，担任全市房地产开发运营监督处理作业。市有关部分，按照政府规矩的责任，担任与之相应的房地产开发监督处理作业。

第二章房地产开发企业

第五条房地产开发企业包含房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业。

房地产开发专营企业是指以房地产开发运营为主的企业；房地产开发兼营企业是指以其他运营为主，兼营房地产开发运营事务的企业；房地产开发项目企业是指以房地产开发项目为方针从事单项房地产开发运营的企业。

第六条建立房地产开发企业，除应契合有关法则、法规规矩的企业建立条件外，还应具有下列条件：

,一有800万元以上的注册本钱，流动资金不低于500万元；

,二有4名以上持有资历证书的房地产专业、修建工程专业的专职技术人员，2名以上持有资历证书的专职管帐人员和计算人员；

,三有修建面积在300平方米以上的固定作业运营场所。

第七条房地产开发企业应根据《中华人民共和国公司法》挂号申办为有限责任公司、股份有限责任公司或国有独资公司。外商出资建立房地产开发企业的，除应契合本办法第六条的规矩外，还应按照外商出资企业法则、法规的规矩，处理有关批阅手续。

第八条建立房地产开发企业，应向市房地产开发主管部分请求资质初审，并向市工商处理部分请求挂号。市房地产开发主管部分应在接到请求之日起15日内处理资质初审；市工商处理部分对契合本办法第六条规矩的，在接到市房地产开发主管部分初审定见之日起30日内予以挂号。不契合条件不予挂号的，应阐明理由。

第九条房地产开发企业应自收取营业执照之日起15日内，持下列文件到市房地产开发主管部分注册存案：

,一营业执照复印件；

,二企业规章；

,三验资证明；

,四企业法定代表人的身份证明；

,五专业技术人员的资历证书和聘任合同；

,六固定作业运营场所证明。

第十条经上级制作行政主管部分同意的房地产开发企业和外埠来沈的房地产开发企业，在本市从事房地产开发运营活动时，均应到市房地产开发主管部分注册存案。凡未获得房地产开发资历的项目单位，均须经市房地产开发主管部分按照有关规矩查看同意，并到市工商处理部分请求挂号为房地产开发项目公司后，方可从事房地产开发项意图开发制作作业。房地产开发项目完结后，房地产开发项目公司应予以刊出。房地产开发项目公司请求承认资质等级的，由市房地产开发主管部分对其开发成绩进行查核，契合条件的，同意资质等级，核发《房地产开发企业资质等级证书》。

第十一条房地产开发企业应按照有关规矩承受资质年度查看。并定时向市房地产开发主管部分和市计算部分报送计算材料及有关材料。

第三章房地产开发项目

第十二条房地产开发项目，应契合土地运用总体规划、年度制效果地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应坚持新区制作与旧区改造相结合的准则，重视根底设备开发，进步城市规划规划质量，添加和丰厚城市绿地，维护和改进城市生态环境，维护前史文化遗产和优异近、现代修建。

第十三条土地运用权在招标、拍卖、协议、划拨前，市规划土地处理部分和市房地产开发主管部分应对下列事项提出书面定见，作为根据之一：

,一房地产开发项意图性质、规划和开发期限；

,二城市规划规划条件；

,三根底设备和公共设备的制作要求；

,四根底设备建成后的产权界定；

,五项目拆迁补偿、安顿办法。

第十四条城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发运营。

第十五条房地产开发项目施行本钱金准则，本钱金不得低于项目总出资的30%。

第十六条转让房地产开发项目，转让人和受让人应签定转让合同，向市土地处理部分请求处理土地运用权改变挂号手续，转让地上有修建物的房地产开发项目，应到市房产处理部分处理挂号手续。并到市房地产开发主管部分存案，替换项目同意文件。未完结拆迁安顿使命的房地产开发项目不得转让。

第四章房地产开发制作

第十七条房地产开发企业应按照限时准则的规矩，准时完结房地产开发项目。对停缓建项目，可延伸竣工时限，但延伸时限最多不得超越一年。在延伸时限内仍未竣工的，由市房地产开发主管部分回收该项目制作权，重新安排招标、拍卖；对搁置土地项目，由市土地处理部分拟定搁置土地的处置计划，经原同意用地的人民政府同意后安排施行。

第十八条房地产开发公司资质和施工企业资质与开发项目等级有必要相对应。

房地产开发企业应将房地产开发项目制作进程中的首要事项记录在《房地产开发项目手册》中，每季度末报送市房地产开发主管部分审阅。

第十九条房地产开发制作应根据项意图性质和规划规划要求，经过招标招标办法，优选勘测、规划、施工、监理单位，并签定合同。

第二十条房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向市房地产开发主管部分提出竣工检验申