助航生活常识网导语：怎么才干写好一篇房地产商场论文，这就需求搜集收拾更多的资料和文献，欢迎阅览由好用日子网收拾的十篇范文，供你学习。
篇1
1.全县房地产开发正处于高速开展阶段。纵观乡宁县房地产商场近10年来的开展进程，无论是新开工面积，仍是房地产出资额都呈现了较快添加。从当时商场生意状况看，全县产品房求过于供，房地产开发仍有较大开展空间。首要原因有：一是全县商业性房地产商场发育相对滞后，跟着全县经济的开展和人民日子水平的逐渐进步，合理的居民住所需求在短期内会集开释，特别是在“羊群效应”的效果下，许多潜在购买者成为实践购买者。再加上保证性住所、廉租房等多种住所供给办法开展缓慢，使得全社会住所需求都积累到产品房需求上。二是居民住所出资理念的改动及其高额报答预期，进一步增强了购房志愿。跟着县域居民金融常识遍及程度不断进步，住所出资理念逐渐构成，特别是在一般居民出资途径不畅状况下，购买住所成为一种最简略直接的出资办法。特别是最近几年房地产商场继续飙升的价格走势，添加了居民对住所出资及投机行为，使得购房志愿进一步扩展。据对乡宁县100户居民购房志愿问卷查询，有购房志愿的居民占到查询总数的81%，较上年同期添加了14个百分点，其间购房用于改进寓居条件的占46%，购房用于出资增值的占35%。特别是居民购房增值的志愿增强，占比较去年同期添加了10个百分点。另据查询，跟着房价一路上涨和城市人口添加，产品房子的转让和租借收入已成为县域居民工业性收入的重要来历。乡宁县城镇居民人均工业性收入在2008~2012年5年期间添加了46.8%，租借房子收入5年内翻了一番多。通过对2013年住户抽样查询：乡宁县城市居民具有两套及其以上住所的家庭份额高达34.5%。县级城市的经济区位、人口、规划等原因决议了外来出资和投机性购房对县域房地工业的冲击并不大。针对楼盘出售的专项查询闪现，乡宁县城的确存在有外来投机性购房，但总量小于悉数住所成交套数的1%。县城产品房商场的昌盛在很大程度上仍是取决于本地需求。除县城内部改进性需求外，别的两大产品住所微弱购买要素也助推了县域房产价格的上涨：一是爸爸妈妈为子女成婚成家置办房产；二是城市化进程中周边村镇和乡村居民进城置办房产。
2.房产开发层次呈不断进步态势。尽管高级住所还难以成为县级房产商场的干流，但跟着社会开展和部分居民收入水平的大幅进步，居民进一步改进寓居条件的消费志愿成为推进高级住所开展的动力，特别是高层住所楼的呈现更使县域房地产商场的产品房层次有了质的进步，呈现中高级房同步开展，消费梯次相对显着的开展态势。
3.县域房地产开发资金需求日益旺盛，但其融资途径单一，正规金融组织对房地产商场介入不深，自有资金、敷衍及预售款、各种办法的民间融资是县域房地产开发资金来历的首要途径，也正是因为开发商的开发资金与银行借款关联性不强，才导致国家微观调控方针对县域房地产商场的调控效果不显着。一是自有资金是房地产项目开发初期的首要资金来历。因为银行约束了对房地产企业的开发借款，因而，在项目开发初期，自有资金就成为最首要的资金来历途径。查询闪现，自有资金一般有两种办法：关于那些资金实力相对较雄厚的开发企业来说，其资金可以通过集团公司注入的办法处理。通过协作开发是筹措自有资金的另一种重要办法。该办法首要采纳项目协作的办法进行，项目开发以购买土地的企业掌管开发，其他房地产公司按必定份额出资，共同对项目进行处理，待项目完工后，协作即停止。如乡宁县某公司，在其购买了土地后，已无实力进行开发，所以便约请本地某两家企业加盟。二是敷衍及预售款是项目开发进程中重要的资金来历途径。在自有资金短少和不能得到银行借款的状况下，敷衍及预收金钱成为房地产开发商最重要的融资办法。其办法首要有以下几种：其一是由修建商垫资。这是最为遍及的一种融资办法，即由修建商承当一部分开发本钱。一般来说，修建商需求承当普房三层以内或小高层六层以内的修建本钱，当普房高于三层或许小高层超越六层后，再由房地产开发商根据工程进度进行付款。其二是拖欠金钱融资。在资金周转不畅的状况下，房地产公司有时采纳拖欠金钱来处理当务之急。其三是预售融资。待普房建到三层以上或小高层建到六层以上，房地产开发商的别的一种融资办法便是预售融资。预售资金存入房管部分规矩账户，根据工程进度支取，预售融资是资金实力较弱公司的重要融资办法。另据计算，县域内房产均匀预售率一般在60%以上。其四是按揭融资。主体完工后，银行按揭借款便可以为购房者供给资金支撑，通过银行信贷融资直接支撑房地产开发。查询闪现，到2013年9月末，乡宁县某国有商业银行共发放住所托付借款1316笔合计11328.98万元。三是各种办法的民间融资成为县域房地产开发企业日益重要的资金来历补偿途径，而且进一步推高了县域民间融资利率。查询闪现，民间融资一向贯穿于县域房地产开发的各个环节，成为房地产公司不可或缺的融资手法。据对辖内6家房地产开发项目查询：民间融资额已由2008年末的5492万元开展到2012年末的9237万元，添加了近一倍。民间融资的剧烈需求推进了民间融资的利率逐渐走高。查询闪现，2008年，县域一年期民间融资的均匀利率在18.00%左右，到2012年一年期民间融资的均匀利率已到达24.00%左右，极个别民间假贷一年期利率甚至超越了30%。
4.房地工业的参加开发主体多以政府部分和民营企业为主。查询中咱们了解到，真实参加到乡宁县房地产开发的是那些具有雄厚资金实力的煤炭企业及具有充沛土地资源的政府部分。
二、县域房地产商场值得重视的问题
1.人均住所面积水平偏高。从2010年乡宁县城住户查询数据看，乡宁县城家庭住所均匀修建年份为13.35年，户均寓居人口为2.78人，有46%的家庭住所修建面积大于100平方米，28%大于120平米。世界各国的阅历标明，在人均住所面积到达30~35平方米之前，会坚持较旺盛的住所需求，然后需求将会下降。而乡宁县人均住所修建面积2010年已超越这一区间的上限，到达35.96平方米。因而，单从住所作为消费品的需求视点动身，可以说往后县域产品住所开发规划、力度、结构等相关问题的理性规划应该引起高度重视。
2.房价收入比偏高。世界上一般以为，合理的房价收入比取值规划为4~6。若计算出的房价收入比高于这一规划，则可以为其房价偏高，房地工业或许存在泡沫。以乡宁县2012年的县城户均人口数，家庭人均可支配收入，人均住所修建面积，住所年均匀出售价格计算出的房价收入比为9.17，超越了合理的取值规划。而乡宁县城的房价在全省来看并不算高。由此可见，现在房价收入比偏高，居民买房经济压力较大的小城市绝不在少量。
3.房子租售比违背房产价值。世界上用来衡量一个区域房产运转状况杰出的租售比一般界定为1∶300~1∶200。假如租售比低于1∶300，意味着房产出资价值相对变小，房产泡沫现已闪现；假如高于1∶200，标明这一区域房产出资潜力相对较大，后市看好。乡宁县成套租借住所每平方米运用面积的月租金约8.5元，2012年产品住所每平米成交均价3280元，租售比为1∶385。闪现房产泡沫已闪现。
4.房地产功用错位，出资购房比超出警戒线。房产的功用便是作为居民生计的消费品。但近年来县域出资性购房相同火爆。县域的经济和人口特征决议了其二手房周转才干远差于一、二、三线城市，其住所出资的终究表现为：居民二套住所具有率继续攀升，由直接出资或改进性需求传导而来的二手房商场后备房源上升，租借房商场房源供给量上升。乡宁县城具有两套及两套以上住所的家庭份额2008年为20.0%，2012年末为34.5%。依照世界警戒线，当出资购房份额超越13%~15%时，房地产泡沫就会开端胀大。
5.房价回调难度比大城市高。小城市的特征决议其房产需求在很大程度上取决于本地需求，而且刚性需求比重高。类似户籍限购等方针对大城市房价反常灵敏，但对小城市却不同。国家的调控方针往往也首要针对一、二、三线城市。一起，因为城市小，地方政府对土地财务的依托性反而高，这一要素也不利于房价回调。
三、对策及主张
1.正确认识房地产商场重要效果、开展趋势和方针调控方针。一是在继续经济添加的动力支撑下，房地产价格必定程度的上涨是底子趋势。一般来说，房地产商场开展带有显着的周期特征，商业性房地产价格多呈高速添加、温文添加、添加阻滞螺旋开展态势。二是房地产调控的抱负方针是按捺价格过快上涨，保护中低收入团体利益，促进商场健康开展。房地产商场价格过快上涨和商场严峻萎缩均会对经济开展构成较大冲击，商场调控应灵敏有度，既要按捺价格过快添加，又要防止房地产商场“崩盘”。一起，在方针执行时应优化房地产供给结构，使房地工业坚持健康安稳开展。三是房地产调控不可以彻底依托钱银方针东西，而应该更多地环绕房地产需求进行全体准则和规矩规划，在供认现阶段住所刚性需求旺盛这一底子现实的条件下，完善住所商场系统制作，实在加大保证房制作的资金与土地供给，最大极限地满意中低收入团体的住所需求。我国地域广阔，经济开展极不均衡，每一个区域都有其特征，很难开出一个给全国一切的城市吃了都管用的药方，因而各区域应有所不同。
2.加速金融产品立异，躲避资金集聚危险。县域房地产开发热的背面，实践上躲藏了县域金融商场拓宽的问题，因而树立和完善多层次、多功用的金融商场，以防止资金过火集聚于房地产商场，是现在各金融组织亟待研讨处理的问题。
3.加强监测剖析和预警，树立健全房地产商场信息系统和预警预告系统。政府、城建、土地、金融等部分应加速房地产商场信息系统和预警系统的制作，及时反映县域房地产供求、结构、价格等信息，实在为微观经济济处理部分当令适度调控出资行为供给根据，并通过及时的信息发表，引导城乡居民理性出资和消费。
四、定论
篇2
金融准则是一个国家用法令办法树立的金融系统结构，以及组成这一系统的各类银行和非银行金融组织的职责分工和彼此联络，是在长时刻开展中逐渐演化而成的杂乱而又头绪清楚的生态系统。信贷、利率和借款担保准则是我国金融准则中重要的组成部分。信贷与利率准则是影响房地产商场最重要的微观金融方针要素。因为我国微观金融方针存在短少，信贷与利率成为房地产商场与金融商场危险穿插感染的两个重要途径;互保联保办法是现在我国江浙区域商业银行借款担保的遍及做法，因为其存在着先天短少，也成为这两个商场危险穿插感染的一个重要途径。下面将通过火析三个途径对房价的影响来概括危险在两个商场中的穿插感染机制。
(一)信贷途径
信贷手法是央行最重要的数量型东西之一，其最大的特征是可以直接紧缩或扩张银行的借款供给数量，继而调理流转中的钱银量，然后敏捷影响住所需求状况，终究引起房价动摇。以适度宽松钱银方针为例，扩张性钱银供给方针对开发商与购房人的影响效果不同，通过添加出资和增强购买力将危险感染到楼市，从我国和其他国家的前史状况来看，一般会导致楼市昌盛，量价齐升的一起泡沫胀大［7］。1．从房地产开发商视点来看，扩张的信贷方针将使其得以扩展出资规划，一方面添加商场供给，补偿供需缺口而平抑房价;但另一方面，富余的活动性也使得其可以高价竞拍土地而推高地价然后推高房价，而且房价上涨预期将会带动许多投机出资者入市购房，进一步推高房价。从经济学原理上讲，长时刻中只需商场是彻底竞赛性的，房价会因为供给添加占优而遭到按捺。可是房地产开发自身有别于一般工业品商场:一是存在开发周期会导致短期供需失衡:二是我国房地产商场不是一个彻底竞赛商场，而是有着较强垄断性的商场，因而信贷扩张将推进房价上行。2．从购房人的视点看，信贷扩张也将推高房价，在短期内特别如此。扩张性信贷方针将使居民的购房借款可获得性添加，使房产需求增多，生意量添加推高房价;另一方面，因为存在房地产开发周期，短期内添加的购买力与存量房数量有限构成对立，然后推高房价。不过长时刻中，因为新开发的房产不断入市、刚需不断削减，加上房价越高购房人越削减，不断攀升的房价将会遭到按捺而跌落。别的，房地产有着出资特点，因而其有出资品的正反馈效应。一旦房价发生上涨预期，各种投机出资者入市将推进房价敏捷单边上扬，也会激起刚性需求者的惊惧而使其被逼高价购房。可是央行不会任由房地产泡沫胀大，在房地产商场非理性昌盛到必定程度的时分，危险加重将会触发微观审慎处理方针，信贷紧缩将导致楼市回头向下。房地产商场的正反馈效应再次发动将导致房价单边跌落。这两种正反馈效应对房价的影响都十分剧烈，信贷扩张将或许导致房价先扬后抑剧烈动摇，使危险加大。从上述影响剖析可见，危险通过信贷途径在房地产商场和金融商场穿插感染的机制可以概括为:宽松钱银方针供给了许多的信贷资金———资金涌入推高地价，开发周期长供需失衡———多要素推进房价上涨———房价上涨招引刚需和其他各种出资投机性资金入市———资金继续涌入与房价继续上涨彼此强化导致楼市泡沫胀大———危险加重触发微观审慎处理方针———信贷紧缩，楼市失血———房企坏账加上按揭断供导致银行借款不良率攀升———房地产金融危机迸发。
(二)利率途径
利率手法是央行最重要的价格型东西之一，其最大的特征是商场化、根底性、传递性，中央银行通过基准利率所宣布的调控信号，能有用传递到各个金融商场和金融产品价格上，然后对整个社会的金融和经济发生深刻影响。利率途径对房地产商场的影响也要从供需两方面来考虑。相同以适度宽松钱银方针为例进行剖析:从供给视点来看，利率是资金的运用本钱，全面影响开发商的修建本钱、财务本钱和赢利等。在适度宽松钱银方针下利率将下降，使得开发商借款本钱下降，加上对未来预期达观，因而开发商会添加借款投入然后在未来添加房产供给。可是因为短期的房价更多地取决于短期内房产供需状况，而房地产商场存在开发周期，短期的房产供给取决于存量多少。［8］从需求视点查询，对自住型购房人来说，利率下降意味着房贷本钱下降，必定会有部分潜在刚性需求者挑选出手购房，使住所的有用需求添加;关于出资投机型购房人来说，利率下降使其出资本钱下降，预期收益添加。从世界阅历来看，利率下降往往会使房价上涨，因而理性的出资者会敏捷添加房产购买出资。而且因为房产供给遭到开发周期的影响，短期内难以添加，假如存量有限将会导致供求失衡，因而利率下降将使房价上升。［9］利率下降导致的房价上升不会长时刻继续。在房地产商场泡沫胀大使金融经济危险加重的时分，央行将会通过进步利率收紧活动性，然后导致房地产商场掉头向下。从上述影响剖析可见，危险通过利率途径在房地产商场和金融商场中的穿插感染机制可以概括为:宽松信贷方针下降借款利率———房地产开发和按揭买房本钱下降，带动刚需和投机出资资金入市购房———房地产开发周期较长导致供需失衡，房价上涨———房价上涨带动更多购房人入市，楼市昌盛进一步推高房价，楼市泡沫胀大———危险加重触发微观审慎处理方针———利率上升添加购房本钱，削减购房需求;新房供给许多添加———供求再次失衡导致房价跌落———房企坏账加上按揭断供导致银行借款不良率攀升———房地产金融危机迸发。概括上述两种途径的影响机制可见，微观金融方针应该要有继续性、前瞻性和可控性，短期内动摇不宜过于剧烈。2008年美国次贷危机迸发今后，我国发动4万亿出资和适度宽松钱银方针的应急办法，投进天量信贷，一起不断调低利率，使温州市许多资质不契合银行规矩要求的企业获得了许多的借款，其间许多企业并没有产能扩张的方案，而是将借款投入来钱快、赢利高的房地产商场，导致温州楼市的非理性昌盛，房价从2009年1月的13000元每平米上涨到2011年2月的34000元每平米，涨幅高达161．54%，泡沫胀大。①时隔只是1年(以2010年1月18日上调存款准备金率为标志)，在无论是房企仍是实体企业的一个出资周期远未完结之时，央行钱银方针就回归稳健，银行收紧银根，风格切换过于频频且起伏过大导致许多企业资金链断裂，并引发金融经济的剧烈连锁反应。
(三)借款担保途径
互保联保是我国江浙区域商业银行借款担保的惯例做法，温州区域的中小企业借款遍及选用这种担保办法，经济蓬勃开展时期这种形式在帮忙中小企业融资方面发挥了很好的效果。可是任何事物都有双面性，互保联保的做法蕴含着巨大的危险。根据温州市金融组织借款的一般做法，企业请求借款时，首要将自有厂房作为典当物点评，以点点评格的50%获得借款金额;关于短少部分，银行则要求借款企业供给1～5家企业进行担保。咱们在2013年查询中闪现，均匀每家中小企业有3家互保联络。由此，假如1家企业倒闭，就有2～5家企业会遭殃;而假如5家企业倒闭，将会有20家左右企业遭到牵涉。温州市浙江沪洋电气有限公司企业主“跑路”，就触及到直接为其供给担保的5家企业，还有更多的企业遭到直接的牵连。遭到国内外各种要素的影响，温州制作业赢利逐渐菲薄，急需寻求新的赢利添加点，高房价带来高赢利的演示效应招引了许多制作企业投入许多资金进入房地产商场，其间许多的资金来自互保联保的担保借款。而一旦楼市出问题，银行将会自我保护紧迫抽贷，银根紧缩导致涉房企业资金链断裂，危险将通过担保链敏捷扩展和感染，一家有难将变成团体受难，平常救急，危时要命，具有集群性、区域性和系统性危险。互保联保途径与制作业所面对的窘境以及房地产商场巨大赢利的招引力严密相关。危险通过这一途径在房地产商场和金融商场甚至实体经济中的穿插感染机制可以概括为:互保联保办法使得企业获得过量借款———制作业惨淡和投机高收益招引资金进入房地产商场推高地价房价———楼市昌盛招引更多资金进入房地产商场———房价与投融资彼此强化导致房地产泡沫胀大，危险加重触发微观审慎方针———银根紧缩使楼市失血戳破房地产商场泡沫———涉房企业倒闭———担保链上的其他企业倒闭构成企业倒闭潮———银行不良借款添加引爆房地产金融危机，危险由此在多个商场中穿插感染，并或许敏捷扩展到整个金融经济系统。
二、民间假贷在危险穿插感染机制中的效果
民间假贷作为温州金融商场的一个重要组成部分，在房地产金融危险的传达中起了重要效果，近年来一向处于活泼期。据温州银监分局最近的一次查询，2010年温州民间假贷商场规划约1100亿元，占当年全市银行借款的20%;其间用于房地产项目出资或集资炒房的约220亿元，占比约为20%。这包含一些人以融资中介的名义，或许由多家融资中介联手，在社会上筹措资金，用于外地房地产项目出资，也包含一些个人在亲朋中集资炒房。［10］同一年(2010年)温州市完结房地产开宣布资仅为270．5亿元②，由此测算流入房地产项目的民间融资占当年完结房地产开宣布资的份额高达81．33%。可见高息民间假贷在温州市房价泡沫胀大和决裂中均扮演了重要人物。温州区域民间假贷的利率十分高，自身有着巨大的危险，通过开发商参加民间假贷，将危险传递到房地产商场;跟着楼市的崩盘，危险敏捷感染到民间假贷商场。由此，危险在房地产商场和民间假贷商场之间穿插感染，并进一步分散到更大规划的金融商场。咱们通过查询剖析以为，民间假贷在危险穿插感染机制中的效果首要体现在两方面。一方面，民间高利贷扩展了危险的程度。因为流入房地产开发商场的资金中包含许多的高利贷，只要更高收益才干补偿这种高利息，因而民间高利贷通过推高房地产开发本钱然后推高房价，使得温州房价上涨速度和起伏均高于国内其他三线城市。而在楼市崩盘的进程中又加重了金融惊惧，导致房价跌落起伏显着高于其他区域，给房地产商场崩盘埋下了巨大的危险。另一方面，民间高利贷加速了危险感染的速度。微观金融方针的剧烈动摇导致开发商资金链断裂，所以开发商求助于民间高利贷。可是房价继续跌落导致民间高利贷本金和利息无法及时归还，债务人跑路使得危险敏捷向民间假贷商场传导，惊惧加重导致民间假贷商场在短时刻内崩盘，危险传达速度远高于其他区域。房地产商场非理性昌盛和高赢利、微观金融方针改动过快是高利贷进入的诱因，也是催生高利贷的土壤。可是假如没有温州楼市的畸形开展以及微观金融方针大起大落，次贷危机之后温州民间高利贷商场不会如此昌盛，也不会构成现在这种严峻后果，可以说高利贷介入是温州楼市加速崩盘的催化剂。除了上述三种原因导致危险在两个商场之间穿插感染，民间假贷火上加油之外，还有许多其他要素导致温州市房地产金融危险的加重与分散，如不合理的土地供给方针等。2013年温州市一共出让土地9698亩①，是2007～2011年温州市区的供地总和的3倍;2013年温州市区产品房新增供给量将近80万平米，再加上2012年年末80多万平米的库存，商场供给量将达160万平米，而2006～2011年温州市区产品住所出售量合计362．05万平米，年均仅60万平米。②巨大的土地出让量和新增产品房供给对温州房价构成了重压，供需严峻失衡也是导致温州房价继续下降的一个十分重要要素。
三、温州市房地产金融商场危机的处理对策
篇3
要害词：房地产商场；处理形式；立异
0导言
房地产商场处理,本文所指的房地产商场仅限于房地产二三级商场是通过对商场活动的研讨拟定商场规矩来标准商场行为。首要包含两方面的内容：一是标准商场主体的行为，既要标准房地产开发企业和中介企业及其从业人员的行为,详细指其预出售行为、广告、合同签定、生意等一系列商场行为，又标准顾客、出资者的行为；二是向社会供给精确牢靠的信息，如房源信息、价格信息等。
传统的商场处理侧重于商场主体资质的批阅和项目的批阅、仅一些琐碎的商场信息、重视于有形商场的制作等。当时，面对房地产生意主体的多元化、生意信息的网络化、生意活动的商场化，怎么习惯局势，在传统处理形式的根底上立异思想，树立科学、合理、标准、高效的房地产商场处理运转系统，是房地产商场处理部分应该仔细考虑和处理的问题。
1树立晓畅的作业联络机制
1.1以连接的纵向联络机制来调控商场供给。房地产成为消费品一般要阅历1—5年的周期，从城市规划、拆迁、土地获得、开发、进入房地产二级、三级商场，有必要通过土地、规划、制作、房管等不同组织的批阅或存案，在房地工业商场化程度日益进步、商场竞赛日趋剧烈的状况下，政府各部分严密协作、加强交流、一致标准就显得适当重要。通过相关功用部分之间的有机结合、密切合作，要到达最大极限地缩短批阅时刻，削减批阅手续。一起，通过各部分有用链接，从商场成交量就可开始猜测商场未来需求量，为政府掌握土地投进商场的节奏、开发商调整产品的结构供给参阅。因而，接连、一致、晓畅的处理，既有利于进步政府办事功率，优化商场环境，更有利于政府对商场的微观调控。
1.2以安定的横向联络机制来完善商场处理。进入流转商场的房地产可以生意、租借、典当、赠与等，因而，房地产生意商场又可以细分为生意商场、租借商场、典当商场等等，每一个分商场的昌盛与否、处理到位与否都会影响到其它分商场的健康开展，因而各分商场的和谐开展是保证整个房地产商场标准运转的条件。现在，跟着城市化进程的加速，城市人口急剧添加，新增人口大多来自外地和乡村，而这部分人口在创业初期一般会挑选租房，因而，租借商场潜力巨大，但租借处理又是当时房地产生意商场处理中最大的瓶颈。为此，房管、工商、公安、税务等组织有必要加强横向联络，赶快消除“地下”租借商场，将房子租借处理引上正常轨迹，归入一致标准处理，促进租售商场和谐、互动开展。
1.3以多级联网系统来完结城乡一体化处理。在城市化的开展进程中，越来越多的城郊结合部区域被融入城市圈，土地开发向城镇延伸，加上传统户籍准则的打破，大大促进了城乡人口的双向活动。
面对现实，房地产商场处理有必要自动习惯新的局势，赶快将市、区、城镇房地产商场归入同一处理系统，分级处理，联网互动，及时监督，要点加速城镇房地产商场处理自动化、正规化处理，完结城乡处理的一体化、标准化。
2树立广阔的交流途径
2.1为商场主体供给高水平的服务途径。作为商场处理部分，既承当着监控和处理的功用，也承当着为商场主体服务的功用。其开展方向为寓处理于服务中，多方位、多维度地树立信息宣扬途径，满意商场多层次需求。特别是现在房地产商场从卖方商场向买方商场改动的进程中，各方主体更多地信赖于政府威望部分的信息，也期望商场处理部分能为他们供给更多更有用的信息。因而，有必要高度重视办法多样的服务途径的组成。此外，房地产生意大会是开发主体和中介组织宣扬推介的绝好时机，也是市民购房选房的相对会集时刻，营建隆重、火热的气氛，供给全方位的服务，可以让更多的市民注从头楼盘，从头认识旧楼盘。树立威望的网站、报刊专栏，施行专业化的服务也必将遭到社会的遍及欢迎。
2.2加强社会对商场主体行为监督的途径。跟着商场生意活动的日益频频，越来越多的创业者和谋生者加入了房地产开发和中介部队，在过于着急的趋利心思驱动下呈现了种种不标准行为，严峻影响了商场的正常运转。因而，从加强处理视点考虑，有必要筑起强有力的监督途径，在敞开、通明的环境中加大社会对各类主体的监管，从法令、品德、社会舆论等各方面迫使各商场主体自觉加强诚信制作。所以，商场处理部分有必要充沛使用公共媒体，对一切进入商场进行房地产开发和中介服务的组织进行揭露监督。一起，会聚社会焦点问题，为处理部分处理和处理大众热门、难点问题供给信息。
2.3探寻敞开式的信息查询途径。步入信息化年代，房产档案的使用率不断进步，如司法部分查封房产要查档、二手房购买者在作出购买决议前要查询房子的权属状况等等。而房地产产权产籍档案是通过作业人员收拾后构成的有价值的信息资源，不能只是局限于内部人员使用，更要对外部人员敞开，完结资源共享，满意社会需求。一起，还应进一步改进查询环境，有挑选地对外供给查询途径，可注册网上档案查询通道，允许契合条件的人员随时查询。
3树立科学点评系统
3.1全面客观点评商场服务主体的资信程度。开发公司和中介公司作为商场主体的重要组成部分，其商场行为的标准与否对整个商场的健康开展发生着很大的影响，在现在急需树立诚信系统的状况下，首要的是赶快树立点评企业行为的标准，从查询企业硬件与软件两大部分着手，根据各项方针的重要性确认相应的权重，得出概括成果，施行动态处理，并当令调整。当然这要得到各相关部分的帮忙与合作，才干到达预期的效果。
3.2完善商场预警系统，操控商场危险。近几年来，在出资和消费的双向拉动下，各地房地产商场遍及升温，一些城市飞速上涨的房价已在房地工业界拉响了警报。过火现象要引起咱们满意重视，要通过树立信息发表和预警预告机制来操控房地产开发与出资的危险，为政府、出资者、顾客作出决议方案供给更牢靠的根据。
4树立富裕的数据根底
4.1赶快完结产品房预,销售合同网上联机存案。产品房预,销售合同网上联机存案将使产品房的生意在更揭露的途径上操作，是标准生意行为、简化手续的重要举动，更是进步产品房生意信息真实性的有用手法，可以改动以往销,预售信息由开发商自报带来的过失或合同存案滞后带来的计算差错。重庆、成都等城市对此的成功试行充沛说明施行网上合同联机存案是网络年代信息化制作的要求。
篇4
1、我国房地产企业商场定位存在的问题
房地产商场定位存在着许多误区，首要表现在：
,1产品定位不精确。房地产开发商热中于做广告，可是宣扬手法及内容类似，使产品无法在顾客心目中构成共同的形象，顾客很难分辩它们之间的不同。
,2客户处理不到位。因为大多数房地产开发企业未能树立一致的客户资源处理途径，给处理客户带来很大难度。许多企业未能对客户进行分类处理，也未树立起与客户交流的有用途径，没有树立标准的客户回访准则和客户关心举动，不能及时掌握客户需求改动和客户满意程度，难以进行商场精确认位。
,3出售进程短少标准处理。因为短少相应的处理手法和系统，许多从前拜访、咨询过、没有终究成交的客户的信息没有得到保存，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投进或通过展览活动招引而来的。因为短少处理进程，未成交客户的布景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保存和剖析处理。假如因为商场定位禁绝，企业要对商场从头定位。可是，就现在许多企业没有重视企业的再定位。
,4趁波逐浪大盘定位。现在产品房的开发趋向于修建面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装饰水准越来越高级。尽管无法逃避不同寓居团体之间客观上的差异，可是开发规划太大，将给现行物业处理形式带来处理上的困难，还使得寓居其间的业主或许难以找到家的感觉。
,5短少战略规划。未能充沛考虑商场定位的影响要素，在营销进程中只是是随房地产商场竞赛的潮流，被迫、零星地运用广告、宣扬、改进服务态度等促销手法。
2、我国房地产企业商场定位的内容
,1商场细分。房地产商场细分是指人们在方针商场营销观念的指导下，根据必定的细分参数，将房地产商场整体分为若干具有类似需求和愿望的房地产消费群，其间，每个消费群即为一个细分商场。房地产商场细分是房地产企业挑选方针商场及方针客户的条件与根底，其底子功用在于为房地产企业施行有用的方针商场营销战略服务。房地产商场可以从以下视点进行细分：一是心思需求细分。剖析顾客的心思需求，其实是剖析其在购买住所时的动机，人们的日子办法和特性不同决议了不同的住所消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个日子单元，家庭数量及结构对住所的需求有严重影响。三是地理环境细分，包含天然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。顾客对房地产的需求喜好，实践上是对房地产及周围环境进行概括点评和挑选的成果，便是房地产所在区域的地势、地貌、气候条件、间隔市中心的远近、交通便当、文明教育状况等的概括。
商场细分的效果首要表现在细分商场有利于开辟、开掘新的商场时机，企业可以会集人、财、物等资源，获得更大的经济效益；有利于掌握潜在商场的需求，不断开发新产品，开辟新商场，通过细分商场可以从中挑选有用的方针商场。
,2商场调研。是商场定位的中心，也是顾客和企业联络的枢纽。关于房地产企业商场定位来说，信息的搜集很重要，首要包含微观信息即整个商场竞赛的状况，竞赛对手的楼盘类型，出售定位；潜在方针人群的需求信息和企业内部信息。
,3房地产品牌形象的培养。品牌是房地产企业楼盘的商场诺言、商场竞赛力的会团体现。房地产产品品牌能更好的满意特定消费团体的心思需求，对那些有剧烈偏好的顾客来说更有招引力。
,4打造真实的卖点。怎么打造房地产项目的真实的卖点是项目定位的要害内容，卖点可从多个方面进行，如文明定位杰出产品房所蕴涵的文明气氛，智能化定位杰出小区的设备和物业处理的智能手法；概念定位杰出理性消费年代的概念营销等。房地产商场在竞赛日趋剧烈的今日，越来越多的企业重视在产品自身和附加值上加以再定位，重申产品异乎寻常的特征。
3、房地产企业商场定位的战略
房地产企业商场定位包含产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业商场定位的剖析如图1.
3.1房地产企业产品定位战略
房地产企业首要了解竞赛方针的产品具有哪些特性，研讨顾客对该产品重视程度，然后决议本企业的产品定位。
,1进步产品的性价比，重视人文环境。顾客在购买时，考虑最多是的是产品房的质量和性价比。房地产开发商有必要严把质量关，保证项目在各个方面的质量。寓居小区的选址与制作有必要要考虑人文要素，包含交通、教育和环境等内容。
,2保证空间的合理布局。住所最要害的要素是它的空间，因为其他设备都可以更新换代，只要住所的空间在其寿数内是不变的。保证空间的合理布局是住所制作的开展方向。
,3精确发掘高价值的客户。怎么判别客户的价值？从什么样的视点看待客户的价值？能否将客户价值量化？这是房地产企业特别重视的问题。房地产产品定位应考虑客户联络处理。客户联络处理中重要的理论是“二八准则”，也便是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户可以为企业奉献80%的赢利；在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来20%的赢利。因而，那20%的客户为企业高价值的客户团体。从客户生命周期的视点来看待客户，不断发掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的寻求。树立企业品牌的一个重要原因便是使得客户在其生命周期之中可以不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2房地产企业品牌定位战略
房地产企业品牌定位战略可从以下几方面考虑：
,1深化品牌营销观念。现在品牌营销观念家喻户晓，广告成为广阔客户购房时首要信息来历之一，因而品牌广告竞赛也成为许多开展商重要竞赛手法之一。广告创意杰出绿色家乡共同的产品品牌价值，包含园林生态、体育健身、休闲等特征；杰出企业品牌价值，包含企业杰出的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文明等。
,2使顾客增强对房地产商的决心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞赛，树立特有的房地产品牌，逐渐树立杰出的品牌形象。
,3树立优质的物业处理品牌。物业处理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业处理对企业品牌树立则起到了至关重要的效果。
3.3房地产企业战略定位战略
房地产开发企业战略一般有以下几种：一是树立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐渐把企业资源向作为房地产专业化公司的开展方向集合。二是概括性、跨范畴房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产工业链出资延伸型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的出资规划自延伸到了与房地产开发相关的上游或下流职业，获得工业链的赢利最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。跟着二手房商场行将全面起动，房地产细分商场架构进一步显着，房地产开发企业服务立异将面对十分好的商场环境和时机。
,1工业链出资延伸定位。出资规划向相关的上下流职业延伸。
,2补缺式定位。通过商场细分发现新的没有被占据，但为许多顾客重视的空位产品。在这种定位下企业简单获得成功，因而这部分潜在商场即营销时机没有被发现，或许有的企业发现这种潜在商场，但没有满意的实力，无法去占据空白的商场。
,3应战式定位。当企业能比竞赛者生产出更好的产品，该商场容量满意吸纳这两个竞赛者的产品，一起比竞赛者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞赛者类似的方位上，同竞赛者在同一细分商场竞赛。
,4杰出优势式定位。房地产企业在商场中所在的位置是不同的，有的是商场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业认识到自己无力与同职业强壮的竞赛者相抗衡然后获得绝对优势位置时，可杰出宣扬自己异乎寻常的特征，如前期的规划规划、后期的物业处理等方面获得领先位置。
4、结束语
当今房地工业竞赛越来越剧烈。房地产企业在进行商场定位时要充沛考虑定位进程中的品牌、超前和立异观念，为自己的产品打造卖点，并选用定性和定量相结合的定位形式。只要通过精确的商场定位，房地产企业才干获得成功。
参阅文献：
[1]王洪卫。房地产商场营销[M].上海：上海财经大学出版社，1998.
篇5
【要害词】嘉兴市房地产商场经济处理考虑
一、杭州市房地产商场的底子状况
1998年以来，嘉兴市仔细贯彻执行国务院关于进一步深化城镇住所准则变革，加速住所制作的通知精神要求，广阔城镇居民活跃参加住所变革，住所产品化等新的住所消费观念已底子构成，房地产出资快速添加，房地产企业实力不断增强，住所梯度供给系统已底子树立，使房地产商场有了较大的开展。
1、住所准则变革的顺利进行，为嘉兴市房地产商场的构成和开展奠定了物质根底
自1993年以来，嘉兴市依照《中华人民共和国城市房地产处理法》、《城市房地产敞开运营处理条例》等一系列方针，拟定了《嘉兴市房地产敞开运营处理若干规矩》和《关于外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房，个人私房准予处理产权生意产权挂号的定见》等有关住所准则变革的方针和促进住所准则变革的办法，使住所准则变革获得了显着成效。一起，取消了对外地购房的约束，房地产商场更趋活泼，也为房地产商场的树立、开展供给了充沛的物质根底。
2、房地产出资快速添加，产品住所消费供销两旺
近几年来，嘉兴市及长三角区域社会经济继续快速开展，是全国经济添加最快的区域之一。嘉兴市以及周边区域经济的良性开展和居民收入的继续添加，极大地促进了房地产商场的开展。自1998年以来，嘉兴市房地产出资额的年添加起伏在17%以上。2007年，嘉兴市进一步贯彻执行国家微观调控方针，深化开展房地产商场秩序专项整治，厚实推进住所保证系统制作，全市房地工业坚持健康安稳运转态势。全市全年完结房地产出资147.74亿元，其间市区69.56亿元，比上年别离添加25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其间市区210.4万平方米，别离添加20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其间市区125.9万平方米，别离削减16.4%和16.6%；完结产品房出售面积418.3万平方米，其间市区171.1万平方米，别离添加16%和6.8%；产品房空置面积128.4万平方米，其间市区35.2万平方米，别离下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产职业入库税收到达17.22亿元，添加33.11%，房地工业税占第三工业税收比重达41.%。其间，市区房地产职业入库税收到达7.06亿元，同比添加16.5%，房地工业税占第三工业税收比重达39.17%。市区1-12月新建产品住所每平方米出售均匀价4354.5元，比上年同期上涨9%。
3、房地产企业机制灵敏、重视品牌，进步了嘉兴市房地工业的概括本质
到2007年，全市各类房地产开发企业已开展到477家，自2006年以来均匀每年添加55家，比2006年上升了89.29%。规划最大的10家企业的出资占到全市产品房出资额的30.7%。一批规划大、竞赛力强、品牌知名度高的房地产开发商已锋芒毕露。通过房地产开发，改进了城市相貌，加速了根底设备制作、小区环境制作。根底设备制作的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业杰出的商场开辟认识、品牌认识和灵敏的企业机制现已成为该市房地产商场继续开展的微弱内因，并将进一步进步该市房地工业的概括本质。
4、房地产商场供给结构逐渐改进，商场供求联络日趋合理
嘉兴市产品房价格近几年继续上涨，产品住所均价从2005年的3278元/m2添加到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满意广阔城镇居民不同层次的住所消费需求，防止开发商单纯从经济效益动身，一味开展大户型、高价位的高级住所，构成商场一般产品住所稀缺，中低收入人群改进住所的需求难以满意，市政府采纳了适度调控办法，引导嘉兴市房地产商场供给结构逐渐完善。现在，嘉兴市已底子树立了以产品房为主，经济适用房和租金补助的廉租房为辅的住所供给体
二、房地产商场存在的首要问题
嘉兴市的房地产商场正处于树立后的加速开展期。因为房地产商场起步晚、开展快，开展进程中还存在房地产商场主体不行老练、商场机制不行完善、方针法规滞后、政府调控手法落后的一些问题。
1、房地产项目开发触及面广、周期长、处理难度大
房地产职业是一个包容性、专业性、概括性很强的职业，它的开展触及到方案、土地、规划、财务、房管、金融、修建、信息等相关工业，各部分作业相对独立，短少概括和谐部分。房地产项目的施行，一是批阅进程中部分条块分割，短少概括和谐部分，使项现在期批阅时刻难以操控。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边路途，上、下水等根底配套设备，开发难度大，即便开发，也无条件交付运用。三是极个别开发商招摇撞骗，添加处理难度。
2、房地产的投诉是的热门问题之一
跟着房地产商场的开展，有关房地产投诉也不断添加，已占到总量的三分之一。反映的首要内容有以下几个方面，一是配套设备不完善，产权不清楚，有关的法令、法规还需求进一步完善。二是房子质量问题。质量问题的损害程度判定困难，一起触及住户、开发商、制作商、资料供给商等多部分，处理问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不标准，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚伪广告等问题时有发生，对房地产商场的负面影响较大。
3、产品房制作工业化程度较低，出售价格较高
因为近几年该市房地产开展看好，招引了不少未进入房地产的企业进入这一职业。如前文所述，到2007年全市各类房地产开发企业已开展到477家，但其间规划最大的10家企业的出资占到全市产品房出资额的30.7%，且工业化程度低，一些住所开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到制作部的部颁标准，嘉兴市的住所工业化的开展与房地产的开展存在必定的距离。
三、对促进嘉兴市房地产商场健康开展的几点主张
政府部分有必要以商场处理为中心，以公正、公正为准则，依法查处各类违法、违规行为，保护商场秩序，进步商场运转功率，不断进步寓居水平缓寓居工业化水平，促进房地产商场标准、有序、健康地开展。要点应做好以下几个方面的作业。
1、坚持以培养住所商场为底子方向，加强对房地产商场开展的研讨
房地工业的开展与城市的经济开展严密相连，密不可分。要在坚持开展经济、进步日子水平、改进寓居条件的指导思想下，加强对房地产开展状况的研讨，进步政府微观调控才干，更好地掌握全市房地产的开展方向，促进嘉兴经济的开展。一是政府要有专门的概括功用部分研讨嘉兴市的房地产开展的方针。及时了解状况，发现问题，研讨问题，提出系统处理问题的办法。详细要拟定嘉兴房地工业开展的整体规划，处理开展思路、开展规划、土地供给、工业培养、先进技能使用、配套方针保证、社会住所保证系统等问题，保证房地产商场继续、快速、健康开展。二是要发动房地产商场预警和信息发表准则，进步对商场的剖析和判别才干，定时编制并房地产商场的根底价格水平，空置率等，加强对房地产商场行为的标准和微观调控才干，并正确引导房地产出资和消费。
2、完善房地产法规系统，强化监管、标准商场行为
商场经济便是法制经济，完善的法令法规系统是房地产商场继续健康开展的重要保证。有关部分要根据国家拟定的房地产底子处理准则，结合嘉兴市呈现的实践状况，拟定有关规矩，消除方针盲区。建委应深化查询研讨房地产处理系统和方针立异的新问题，监督完善适宜我市房地产商场处理的法令、法规和规章，制定操作性强的施行处理办法，添加可操作性，削减体制性、方针性的妨碍。一起，在依法行政的根底上，加大法律力度，实在处理一批顾客反映剧烈的问题，使顾客的弱势位置逐渐得到改进，营建定心的消费环境，使全市房地产开发制作、运营等各项活动归入法制化、标准化的轨迹。
3、适度调控土地供给，以满意广阔居民改进住所的需求，实在处理低收入人群的住所问题
近几年来嘉兴市行政规划区域两次调整，市区规划不断扩展，要执行土地会集一致处理准则，统筹考虑已划入嘉兴行政区域的用地。依照城市整体规划和城市开展的需求和高起点规划、高标准制作、高强度投入、高功率处理的要求，制作大型寓居区。通过大型寓居区的制作，加速周边区域的根底设备配套，进步大型寓居区的环境质量，招引寓居，疏解老城区密度和缓解产品房供给的结构对立。依照嘉兴市住所开展规划中住所供给量，保证产品住所土地年供给量，一起逐渐树立土地梯度供给系统，通过政府对土地的调控力度，尽或许满意不同层次的住所需求。一起要加速经济适用住所制作，进一步发动住所二、三级商场，使广阔中低收入者能买到或住上自己适宜的住所，完结市委、市政府提出的“居者有其屋”的方针。
4、着力进步住所质量，推进住所工业化
推进住所工业现代化，完结住所制作从粗放型向集约型的改动，进步住所的概括质量和全体效益，促进住所制作可继续开展，满意广阔居民不断改进寓居条件和寓居环境的要求，以便有用地进步住所功能和职业概括效益，是当时住所制作范畴的一项重要任务。作为政府的功用部分，要依照政府引导，商场运作，企业施行的要求，做好推进和促进作业。要依照整体规划，分步施行，杰出要点，有序推进的作业过程，树立住所技能保证系统，修建系统，部品系统，大力推广和使用新资料、新技能，依托技能进步，进步劳动生产率，推进住所技能整体水平的进步。
四、定论
房地工业作为嘉兴市国民经济的支柱和主导工业，对改进居民寓居条件、拉动经济添加现已而且还将发挥其活跃效果，因而坚持房地工业商场继续健康的开展十分重要。政府在房地产商场开展中担负着保证住所供给系统的职责和标准调控房地产商场的职责。信任通过市政府进一步完善职业处理体制和工业处理体制，完善各功用部分的和谐机制，依法行政、妥善调控、活跃引导、精心培养，嘉兴市的房地产商场将继续继续、健康、安稳地开展。
【参阅文献】
[1]杨井贺、刘朝马、潘鹏：浙江房地产开宣布资与GDP添加的联络剖析[J].现代商业，2007,12.
[2]朱晋：方针、价格与“财富错觉”——根据浙江房地产商场的实证查验[J].浙江学刊，2007,1.
[3]沈健芬：浙江房地产商场需求完善——对浙江房地产商场的查询与剖析[J].浙江经济，2003,8.
[4]唐世定：浙江房地工业生长形式和开展趋势[J].浙江经济，2003,8.
[5]陈多长、王美红：1991-2006年浙江房地工业开展特征——根据房地产周期理论的实证研讨[J].浙江工业大学学报,社科版，2007,3.
[6]刘艳梅：浅谈诚信与房地产经济[J].科技咨询导报，2007,9.
[7]李建家：对我国房地产经济的考虑[J].金融经济，2007,6.
篇6
为了更好的了解咸阳市房地产商场，需求先了解咸阳市概略、概括实力、经济结构、现代工业、城市制作、人口及人民日子。咸阳市坐落关中平原的中部，既在九竣诸山以南,又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳是我国前史上第一个一致我国的封建王朝一秦王朝建都之地。南北长145千米，东西宽106千米，面积为10196平方千米。辖兴平市一市，秦都、渭城2个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，共有216个城镇，8个街道办事处，3843个行政村，163个居委会。人口494万人。地处陕西关中平原内地的咸阳，有着2350多年的建城史，是我国甲级对外敞开城市、国家级前史文明名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、我国地热城、全国十佳宜居城市及第一批我国优异旅游城市、全国精神文明创立作业先进市。2004年，又被评为首届我国魅力城市[33]。通过建国50多年，特别是变革敞开20多年的制作，咸阳已具有较强壮的工业根底和经济实力，现已构成纺织、电
