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篇1
自1998年我国施行住宅货币化变革以来,房地工业不断打开,事实上成为我国重要的支柱工业之一,在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及敏捷打开地方经济的进程中,房地工业发挥了不行代替的效果。在工业化、城市化的大布景下,房地产未来中长时刻需求依然旺盛。但不行否认房地产泡沫程度也逐渐堆集,并加重了贫富分化与工业空心化现象,乃至对社会安稳构成必定要挟。因而,近年来中央政府已施行屡次调控,2011年头以来,中央政府根据对“部分城市房价过快上涨”的判别而采纳自动调控,以“限购、限贷、限价”方针为代表的调控组合拳空前严峻。
调控的首要逻辑为:经过限贷、限价、限购,暂时按捺商品房需求,施行从紧的房地产金融方针,改动房地工业金融杠杆过度化倾向,削减开发企业外部供血,然后使得开发企业现金流严峻,不得不改动囤地、捂盘等运营办法,自动降价,完结房价合理回归;一起,在此期间大力打开确保房,完善相关准则、法令,完结房地产商场长时刻安稳打开。
从社会财富分配的视点来看,中央政府的调控意在经过紧缩开发企业暴利,将社会财富向潜在购房者歪斜,一起,对高度依托卖地收入的地方政府“土地财政”构成较大冲击。
2 从博弈论视角看房地产调控
房地产调控的使命极端艰巨,调控进程中各种现象、各种声响不免纷繁杂乱。实践上,调控进程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈进程,对调控远景与调控成效的研判,或可凭借博弈论视角。博弈最底子的要素包括博弈参加者、参加者可挑选的行为调集、参加者的付出函数(行为导致的成果)。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参加者,其可选行为调集及付出函数简略描绘如下。
2.1 中央政府
关于中央政府而言,是否坚持调控及调控的力度,构成其可选行为调集,其付出函数则是:调控成功、房价合理回归;调控不成功、房价未合理回归。别的,在经济添加与确保作业方面付出的价值存在较大变数。因而,中央政府实践上是以社会全体利益代言人和终究和谐者的身份,在“房价合理、社会公正”与“经济添加、确保作业”之间进行权衡。在微观经济添加势头尚好、居民作业有确保的状况下,中央政府的首要意图是促进房价合理回归,然后下降贫富分化,防止社会资金许多流入房地产导致经济空心化。当然,鉴于房地产在国民经济“保添加、保作业”中的重要位置,以及地方政府“土地财政”的实践,房地产商场暴降崩盘的形势也有必要防止。
2.2 地方政府
关于地方政府而言,是否着力履行调控方针,构成其可选行为调集,其付出函数与中央政府相似,但由于本地区经济、作业及“土地财政”与房地产商场息息相关,因而在GDP查核的结构下,地方政府对调控的履行力度又成为调控中的变数。
2.3 各类未购房者或待购房者
关于购房者而言,调控布景下是否买房,构成其可选行为调集,坚持不买房,则有利于调控意图完结,反之亦然。别的需求留意,关于适当一部分低收入者而言,只能经过确保房处理寓居问题,与商品房需求关系不大,反而在房地产调控进程中,更简单面对赋闲的窘境。
2.4 开发企业
关于开发企业而言,是否习惯调控,以及何时降价、降价程度构成其可选行为调集,其付出函数为:降价然后回笼现金流、削减赢利;降价但未能回笼现金流;不降价然后坚持赢利;不降价导致财政窘境乃至被并购或破产。需求重视的是,开发企业集体是要加以区别的,比方,大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间,刚需项目与非刚需项目之间,因其本身资质的不同,在调控中具有不同的付出函数。其差异来历于本钱与收入两方面对现金流的影响:
一是本钱操控方面。房地产企业的本钱首要包括土地本钱及相关规费、建安本钱以及办理费用、财政费用、出售费用。开发企业彼此之间关于本钱结构较为通明。一般来说,土地购买开销是最大宗开销,且存在很大被迫性;财政费用也比较被迫;出售费用具有较大自主性;建安本钱与办理费用的自主性则存在分化,中小型开发企业的工程款付出可经过灵敏组织工程进展来调理,办理费用也具有必定自主性,大型开发企业的工程款方面尽管商业信誉更强,答应更多赊账,但工程进展的办理愈加规范,难以随意怠慢进展,并且办理费用愈加刚性。因而,关于小开发企业而言,只需不存在土地款付出压力,则短期内现金流开销压力要小于大型开发企业,特别是大型快速周转性企业。
二是收益猜测方面。房地产需求的价格弹性比较一起,由于“买涨不买跌”心思的存在,降价未必能换来成交量。因而,降不降、降多少,开发企业都不简单做到心中有底,可是相对而言,大型开发企业对商场研讨相对透彻,其产品竞赛力和品牌价值也更大,因而大型开发企业降价更简单换来成交量,现金流入概率更大。
3 房地产调控成效研判
房地产调控下的各种博弈中,中央政府与开发企业的博弈无疑居于中心位置,贯穿一向。而跟着博弈的不断深化,开发企业为本身生计打开、为利益最大化而发生的内部博弈日益凸显。
3.1 中央政府与开发企业的博弈能够促进房价下降
前已述及,调控的逻辑是多方揉捏开发企业的现金流,然后迫使其降价,但开发企业的现金流具有较大自主性,政府对其坚持时刻难以精确估量;相同,开发企业对政府调控的决计与才干也是逐渐调查的,两边均根据对方的行为来采纳下一步举动。因而,这是一种典型的不彻底信息动态博弈,均衡解为精粹贝叶斯均衡,即:参加者根据所调查到的别人行为来批改自己关于别人的片面信仰,即调整预期,并据此挑选自己的行为。由于信息不彻底,参加者需求采纳举动,完结“信号传递”。就本轮调控看,中央政府经过强壮舆论导向、地方政府问责制、确保房强推、严厉的房地产金融操控等办法,并不吝承受GDP增速下降的价值,逐渐向开发企业传递了调控的巨大决计,开发企业阅历了置疑、张望、不坚定,终究信任降价为大势所趋,然后使博弈只需一个精粹纳什均衡解,即中央政府坚持调控、开发企业习惯调控降价。
调控进程中也存在变数,比方地方政府“土地财政”、微观经济添加、房地产上下游工业作业等要素。可是,中央政府作为城市房地产开发土地的终究供应者,又能经过财税、信贷及行政手法强力干涉房地产的需求,在房地产调控博弈中必定处于强势位置,有才干将调控不断向前推动,即便一段时刻内或许会迫于种种压力暂时放松调控,但只需经济下行压力、作业率下降压力、地方财政压力不至于太
大,房地产调控就持续存在,因而,房地产调控存在常态化趋势。并且,在微观经济环境答应的空间内,房地产调控的力度会越来越大,并终究促进房价呈现下降。 3.2 开发企业之间的博弈将导致优胜劣汰
开发企业从置疑调控到自动降价需求阅历几个阶段,这一进程是各开发企业之间的博弈进程,其成果是优胜劣汰,大致情境或可做如下素描。
榜首阶段:囚犯窘境,个别理性集体不理性。
调控初期,开发企业根据房地产长时刻走势依然看好,且近年的房地产调控往往由于保经济添加等要素而半途中止,因而遍及预期调控时刻不长,颇有抱团取暖,等候方针放松之意。实践上,若回忆本轮调控,这一阶段开发企业集体的最优战略或许是“响应号召,敏捷降价”,这样完结调控意图的中央政府或许出于房地产健康打开的理由而放缓调控。可是,开发企业彼此之间都希望其他开发企业降价,付出赢利下降的价值换来调控放松,而由自己“搭顺风车”,因而,“个别理性集体不理性”的典型现象呈现了,开发企业堕入“囚犯窘境”,都坐等别人降价,自己不降价。
第二阶段:智猪博弈,快速周转型企业首要降价跑量。
智猪博弈是指,相同的行为,给一部分人带来的优点比其别人多,这样收益多的人会首要采纳举动。例如,村里的有钱人因家里交游客人多,往往有活跃性筑路,而贫民则因客人少而兴趣不大。
就本轮调控来说,当成交量呈现马到成功式的下滑时,不同开发企业的现金流压力也不同,一般开发企业只需不存在土地款付出压力,则现金流压力尚可操控,而走快速周转道路的大型开发企业现金流需求愈加刚性,一起规范办理下危机认识更强。这类企业很快认识到,由于不降价导致的低迷成交问题,对本身没有任何优点,也不行能盼望其他开发企业一起降价,因而便首要降价,而此刻大部分开发企业并未降价。
第三阶段:求爱博弈,刚需项目遍及降价,非刚需项目进退两难。
求爱博弈是指,求爱者的道德或优或劣,被求爱者根据其或许性决议是否承受求爱,求爱者亦了解对方会据此决议计划。博弈的成果,道德优异者提出求爱,而道德恶劣者则考虑到很或许会被回绝而不提出求爱。这是一种不彻底信息静态博弈,是指博弈参加者不了解别人的行为,仅了解其行为的概率散布,两边均据此核算自己的希望功效,终究的贝叶斯纳什均衡,即参加者的最优决议计划行为,取决于参加者本身的特征。
就本轮调控来说,跟着调控逐渐深化,开发企业逐渐认识到政府决计、力度空前,潜在商场日益缩小,只需降价抢商场,才干回笼现金流,度过严冬。此刻,悉数项目均面对与潜在购房者之间的“求爱博弈”。从开发企业的视点,由于购房者“买涨不买跌”,因而小规划降价不光无益于扩展出售,反而下降项目口碑,部分在售项目还会导致已购房者要求“补偿差价”,因而怎么降价才干换来成交量成为一个较为扎手的问题。此刻,刚需项意图优势凸显出来,刚需项意图商场需求具有较大的价格弹性,必定程度的降价能换来较大成交量,而豪宅等非刚需项目则面对“降价也难成交”的为难。一起,大型企业的刚需项目优势愈加显着,由于大型企业产品美誉度高,对商场研讨也更为透彻,因而对“以价换量”更有决心,操作上也更有优势;而小型企业则由于产品美誉度低、商场研讨不透彻,因而对降价效果疑虑较大,忧虑竞赛不过周边的大型企业刚需项目。
正如求爱博弈模型所指出的,尽管这一阶段悉数项目均有时机也有志愿降价以交换成交量,但终究成果是,刚需项目特别是大型企业刚需项目在以价换量的操作上具有优势,这取决于本身产品与运营的优势。非刚需项目降价亦效果不大,因而不如经过减缩本钱或多方融资,以处理现金流问题。
第四阶段:不彻底信息动态博弈,竞相降价与并购盛行。
跟着调控的持续深化,未采纳降价战略的企业现金流极为严峻,外部融资空间亦所剩无几,企业堕入财政窘境,断臂求生成为不得已的挑选,但由于方针顾客规划现已很小,因而开发企业之间不得不对有限的客源进行剧烈抢夺,详细表现
是开发企业常常采纳突然袭击的手法,狙击周边楼盘的客源。在1998年香港地产危机中,各大地产企业简直均采纳了“价格对撼”,争相出货,以往彼此默契防止“撞盘”的游戏规则彻底损坏,构成降价骨牌效应。而小企业在这种行情下往往只能挑选被并购。与此一起,之前采纳降价战略的快速周转型企业、刚需项目则依托其充沛现金流,居于优势位置,进可攻退可守。
4 结论及相关主张
篇2
【要害词】房地发生意；盈余办法；佣钱
生意作业是商场经济打开的产品，是商品出产、流转和消费中不行短少的前言及桥梁。房地发生意是房地工业的重要组成部分，其事务贯穿在房地工业经济作业的全进程之中，为房地工业的出产、流转和消费供给了多元化的生意服务。我国房地发生意作业以专业的实质逐渐生长为房地产作业一支重要力气，在促进房地产商场有用作业方面发挥重要的效果。房地发生意作业是房地工业和现代服务业的重要组成部分，商场经济越兴旺、经济打开水平越高，就越需求房地发生意服务，房地发生意作业打开远景宽广。
一、房地发生意业现状
,一房地发生意企业的数量许多、规划越来越大
房地发生意作业在我国是一个既陈旧又新式的作业，我国古代和近代商场中为房地发生意两边介绍生意﹑鉴定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。经过打开，现在全国从事房地发生意活动组织有5万余家，并生长起了一批门店过百、人员上千，乃至门店过千、人员上万的闻名房地发生意组织。如华夏地产、21世纪不动产等等。
,二房地发生意从业人员数量许多、实质越来越高
现在，全国从事房地发生意活动的人员超越100万，房地发生意作业从业人员的全体实质和以往几年比较有所进步。房地发生意作业从业人员有如下几个特征：从业人员部队适当年青，年纪会集在21-30岁之间；从业时刻大多较短，50%以上从业人员的从业时刻不满两年；学历层次较高，大多在专科以上，其间北京市从业人员的学历水平全体较高；从收入水平来看，居社会中等水平，年收入绝大多数在2-5万元之间，有的生意人乃至能够到达年收入超100万元。
,三房地发生意企业加大了对网络信息的建造
现在是信息化、网络化的年代。怎么最有用地搜集、处理和运用信息，是房地发生意作业在运营中要处理的首要问题，在高科技手法的根底上运用网络营销将会成为未来房地发生意企业的首选。树立独立宽带网支撑的内部网络途径、ERP办理系统以及全天24小时的网络客户支撑服务系统，使房地发生意企业打破服务空间和时刻的约束，然后发明出更大的打开空间并完结信息的充沛同享。在些根底上树立公司网站并在网站上房源信息或许在专业的房地产信息网上房源信息以打开客户已成为房地发生意企业的首要营销战略。
二、房地发生意业打开空间巨大
现在，兴旺国家新房、二手房商场生意份额为1：4，而我国新房、二手房商场生意份额约为1：0.25，但现在国内一些一线兴旺城市的新房与二手房商场生意份额比较高，如2009年深圳市新房出售面积为368.22万平方米，二手房出售面积为605.50万平方米，新房与二手房子商场生意份额已到达为1：1.65。由此可见，只需我国仍在打开，城市化的进程仍在持续，再加上我国人中许多但城市土地资源又适当有限，未来我国二手房生意量还能够翻好几番的速度生长。我国房地发生意业打开空间巨大。
三、房地发生意业盈余办法分析
,一二手物业居间佣钱
房地发生意业的首要事务便是对二手物业,包括二手商品房、二手厂房、二手商铺、二手写字楼的居间，不只包括二手物业的生意，还包括房地产的租借事务。佣钱其实便是服务费，房地发生意业从业人员运用他们所把握的信息资源，专业的常识为客户找到适宜的物业，生意成功后收取必定的费用，便是佣钱。佣钱一般是依照成交金额,包括生意成交、租借成交等等乘于必定的比率，不同服务不同比率的，要详细状况详细分析。
在美国，房地发生意事务的佣钱率一般根据总出售额、出售房地产的品种和房地发生意契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让的出售佣钱率为6%～10%，独户住宅的佣钱率为3%～8%，大型商用房地产的佣钱率为3%～6%。而在我国佣钱率的规则没那么杂乱，当然也没有那么高。国家建造部等单位规则“房子生意收费应依照成交价格总额的0.5%～2.5%计收，施行独家的可洽谈进步，但不超越成交价的3%”。但由于国家规范并没有阐明是向单独仍是两边收费，也没有严厉界定中介服务的服务规划，因而各房地发生意企业的服务与收费规范纷歧，各房地发生意企业收费根据也一向含糊。在我国的一线兴旺城市，如深圳房地发生意业的佣钱率一般为3%，卖方和买方各付出1.5%。但实践上一般是业主实收，佣钱悉数由买方承当。房地发生意在租借事务中，佣钱一般为一个月的租金，业主和承租方各付出一半。
二手物业居间佣钱收入是房地发生意作业盈余的首要来历。据统计全国在09年的佣钱总额在三百亿左右，除掉生意人个人的佣钱提成和企业的作业开销本钱，赢利率在15%左右，也便是说纯赢利达在45亿左右。
,二新物业佣钱
房地发生意另一首要事务是承受房地产开发商的托付，出售其开发的新物业。新物业发生的布景是一些房地产企业学习以商场化本钱运作为主的美国办法：房地产开发的一些环节由不同的专业公司完结。房地发生意企业出售新物业具有一起的优势：1.房地发生意企业归于出售终端，对顾客适当了解。2.房地发生意企业把握了许多客户的信息，能够构成新物业商场与二手物业商场的互动，添加销量。
新物业与二手物业不同，它首要是树立开发商与客户的联络。当然，对新物业的佣钱率也与二手物业居间的不同，要低一些。对新物业的的佣钱率收取的约束要素比较多，首要有：1.开发商的实力，包括开发商的本钱实力和品牌实力。2.新开发物业的地理位置，包括交通的便利性和周边配套。3.新物业的出售价格。4.开发商的营销战略。现在，新物业佣钱率一般为成交价格总额0.5%～2%。
,三按揭服务费
按揭是指按揭人将房产产权转让给受益人作为还款确保，按揭人在还清借款后，受益人立行将所触及的房子产权转让按揭人，进程中按揭人享有运用权。按揭服务是由工业链的延伸发生的。在现在房价高涨不下的状况下，一般购房者不能一次性付出悉数房款，所以有必要向按揭银行借款；而按揭的手续杂乱，购房者为了便利一般由生意方代理。代理的服务费及为按揭服务费。在全国各地房地发生意企业的按揭服务费的规范纷歧，在深圳一般为每次按揭收取1000元左右的按揭服务费，而在东莞则一般为假贷额的1.3%。
,四其他事务收入
经过在房地产工业中的纵向延伸，房地发生意业还打开了以下事务：房地产开发可行性研讨、房地产法令咨询、房地产营销策划等事务。这些事务都能够为房地发生意企业取得必定的收益。
四、对房地发生意作业盈余办法的考虑
我国房地发生意作业正处在打开时期，各方面的配套不是很完善，其安稳的盈余办法还不明亮，有待进一步打开与进步。1.进步专业化水平缓服务质量。房地发生意作业要求专业化的常识是服务业的一部分，它具有服务业的悉数特征。只需进步服务质量，才干让顾客满意，才干进步企业品牌，以取得更多的顾客，取得更大的盈余。2.不断进步房地发生意作业从业人员的实质。较高的人员实质，意味较高的服务质量、服务水平缓较强的企业竞赛力。3.加强网络建造与网络运用。二十一世纪是信息化、网络化的年代，信息资源是企业生计和打开的根底，短少信息，企业就失去了存在的根基。建造内部网络加强企业信息同享，进步企业服务功率；加强网络的运用，有利于下降本钱，近距离挨近客户，尽或许大的占有商场。只需这样房地发生意作业才干取得更大、更安稳的盈余。
参考文献：
[1]楼江.房地产商场营销理论与实务[M].广东：同济大学出版社，2005.
[2]石雅莉.房地产企业盈余办法的考虑[J].科技信息，2008.
[3]张静.房地产中介业网络生意打开之鄙见[J].现代财经，2010.
作者简介：
篇3
要害词:房地产 工学结合 三双 人才培育办法 立异
中图分类号:G712 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)05-124-02
教育部教高[2006]16号《关于全面进步高级作业教育教育质量的若干意见》中指出要大力推广工学结合,杰出实践才干培育,变革人才培育办法。要活跃推广与出产劳动和社会实践相结合的学习办法,把工学结协作为高级作业教育人才培育办法变革的重要切入点,带动专业调整与建造,引导课程设置、教育内容和教育办法变革。笔者结合房地产运营与点评专业人才培育的实践,从微观层面上讨论工学结合人才培育办法的详细施行途径。
一、高职工学结合人才培育办法的内涵
所谓“高职工学结合人才培育”办法,是指高职院校和作业企业针对社会和商场需求,一起拟定专业人才培育计划,并在师资、技术、场所等方面协作,经过采纳灵敏的教育办法和时刻、工学替换的办法,将学生的根底常识学习和技术练习与参加实践作业结合起来,并承受必定的作业练习,取得必定的作业阅历,习惯作业环境,为往后的作业生涯打开奠定必定根底的一种人才培育办法。其特征是岗位针对性强,在专业建造、教育团队建造、课程变革和实训实习基地建造等方面结合的广度和深度较强。工学结合的实质是教育教育经过企业与社会需求紧密结合,高职院校要依照企业需求打开企业职工的作业训练,与企业协作打开运用研讨和技术开发,使企业在同享校园资源优势的一起,参加校园的变革与打开,参加专业建造、课程变革,使校园在产学协作中立异人才培育办法。
二、房地产作业对高实质技术型专门人才的社会需求
我国房地工业从20世纪80年代末开端鼓起,经过近20年的高速打开,现已成为国民经济的重要支柱工业之一。跟着我国经济的打开、居民收入水平的进步、城市化进程的加速以及改进性住宅商场需求的添加,房地产需求总量不断攀升,我国房地工业具有宽广的打开远景。我国房地工业的迅猛打开,拉动了房地产中介服务作业专业技术人才的需求。根据国家统计局的统计数据显现,全国房地产开发从业人数呈逐年上升趋势,截止2007年末,全国房地产开发从业人数到达170多万人;房地产点评和生意企业近6万家,从业人员超越100万人,加上房地产策划咨询、商场调研从业人员,现已超越300万人。
房地产中介服务企业是人才密布型企业,遍及面对着人才培育的窘境。更由于作业添加过快却没有人才储藏,致使有限的房地产中介服务人才活动频频,换岗不断。怎么做好房地产中介服务人才的培育、选拔与储藏,怎么进步从业人员的作业实质、作业才干与作业境地,刻画新时期的房地产中介服务作业人,已成为房地产中介服务作业有必要面对与处理的重要课题。跟着变革的不断深化及工业商场的逐渐老练与竞赛加重,人才问题已越来越成为房地产作业重视的焦点,成为约束工业晋级与办理立异的重要要素之一。咱们针对房地产中介服务作业人才的社会需求状况进行了商场调查,大体状况如下:
1.房地产中介服务作业从业人员全体需求量大且添加趋势显着。这有两方面原因:一方面,我国的国内出产总值近年来一向坚持年平均9%以上的添加速度,固定财物出资是拉动经济添加的三大动力之一,房地工业作为我国国民经济的重要支柱工业之一,其打开对全国经济的添加起着至关重要的效果,而每一项出资经济活动都离不开房地产中介服务作业从业人员的参加,因而整个房地工业的打开给房地产运营与点评人员供给了宽广的作业商场,并且跟着经济的持续、安稳添加,从业人员的需求量有添加的趋势。另一方面,由于全国房地产中介服务商场逐渐敞开和规范,一系列相关方针相继出台,各地的不同系统的房地发生意公司、房地产营销策划公司、房地产点评咨询公司、土地点评公司、财物点评公司等纷繁树立,添加了对房地产运营与点评从业人员的总量需求。
2.房地产中介服务作业对从业人员的实质要求有所进步。无论是常识、技术、服务质量,仍是办理、效益的竞赛,归根到底都是人才的竞赛。现阶段房地产中介服务作业对专业人才的需求特征是:(1)低实质的人员供大于求,实在高实质人才却非常有限。所谓的“高实质”,既包括专业实质如厚实的专业根底常识、娴熟的专业技术,又包括底子概括实质如道德实质、心思实质、外交才干、表达才干、自学才干和日子处世才干。(2)“专业复合型”人才稀缺。所谓“专业复合型”人才便是指既懂生意又懂点评、策划,既懂专业又懂办理,既懂运营与点评又懂经济和相关法令法规,既能搞房地产点评又能搞土地点评、财物点评等。跟着经济和技术的不断打开,对房地产中介服务作业从业人员的概括实质要求越来越高。
3.企业需求的从业人员的从业规划和作业岗位广、关联性强,但单个企业需求数量少。房地产点评咨询公司、房地发生意公司、房地产营销策划公司等房地产中介服务作业为房地产运营与点评专业结业生供给的岗位首要是从事房地产商场调研、策划、生意、出售、点评等作业,一般从商场调研、现场勘查、起草部分案牍等底子作业开端做起。但由于房地产中介服务作业作业性质决议了单个企业对人才的需求数量有限,不像工业企业对人才的需求。
三、房地产运营与点评专业人才培育办法的立异
咱们在人才培育的实践中,重视与作业企业的协作,并施行多层次的双向交融,构成了“双环境、双师资、双证书”三双工学结合的人才培育办法。经过专业与作业企业的结合,为工学结合人才培育办法树立了途径。咱们将校园和企业两个育人环境相结合,加强了校企协作、产学结合,当令把讲堂搬进售楼中心、点评部、部,搬到作业现场,构建校园和企业一起培育学生作业实质的“双环境”。学生到房地产策划营销公司、房地发生意公司、房地产点评公司等用人单位顶岗实习,最少为六个月。在顶岗实习期间,校企一起规划计划,结合岗位和作业资格要求,规划教育内容,让学生在作业中学习,充沛运用企业实在环境,校企一起施行教育。一起咱们充沛运用老区的人文资源优势,将老区精力融入学生的德育作业之中,将老区文明、企业文明与校园文明交融,构成培育学生人文实质“双环境”,为全面进步学生概括实质发明了条件。学院充沛运用专任教师和兼职教师(企业专业技术人员组成)来培育学生。尽力进步专任教师“双师”实质,延聘房地产策划师、点评师、房地发生意人等专业人士执教,开端构成了“双师”结构合理的师资部队。双师执教,一起育人。施行结业证书与作业资格证书相结合的“双证书”准则,施行对证施教、对岗施教,实在做到双证融通。推广“三双”工学结合人才培育办法,进步了房地产运营与点评专业的人才培育质量,学生作业实质和作业技术得到全面进步。
四、房地产运营与点评专业三双工学结合人才培育办法的施行途径挑选
1.精确认位房地产运营与点评专业人才培育方向,清晰培育方针和规范。构建高职教育的工学结合人才培育办法,应该以高职教育的培育方针为指向,以培育高实质技术型人才为底子使命,以习惯社会需求和人的打开需求为方针、以培育高实质和技术运用才干为主线规划学生的常识、才干、实质结构和专业人才培育计划,在人才培育中一向坚持培育方针与培育办法的共同。在专业人才培育计划拟定中,有校园专业教师和房地产中介服务企业专业技术人员组成团队,以企业人员为主,打开专题调研。在专题调研的根底上一起进行岗位才干分化,清晰房地产运营与点评专业对应的岗位和岗位群,对应的底子岗位才干,岗位中心才干,然后科学界定人才培育方针和培育方向。
针对房地产作业的岗位需求,学生未来的作业岗位是房地产售楼员、产权人、房地发生意协理、房地产点评员、房地产市调员、房地产策划员等,咱们以为该专业的培育方针是把握修建工程根底常识和房地产运营、策划、生意与点评的底子理论和办法,具有房地产商场调研、营销、生意、点评、策划等底子技术,能从事土地点评、房地产点评、房地产策划与咨询、房地发生意、产权挂号等高实质技术型房地产专业人才。
人才培育规范为:(1)常识结构要求:一是把握实用英语根底常识;二是把握核算机运用根底常识;三是把握房地产出资分析、规划规划、点评相关常识,生意、营销与策划、金融、物业办理等底子常识;四是了解房地产开发运营与办理、物业办理等方面的法令、法规、方针等;五是了解房地产点评的理论与办法;土地点评的理论与办法;财物点评中的土地、房地产点评的理论与办法。(2)才干结构要求:一是具有较强的商场调查研讨、商场分析才干;二是具有较强的表达才干和独立获取常识、信息和处理信息的才干;三是具有杰出交流和交流才干及必定组织和谐才干;四是具有房地产项现在期、营销、物业办理策划才干;五是具有房地产出售、签约等才干;六是具有现场查看、事务洽谈等处理事务的才干;七是具有起草房地产点评陈述、可研陈述的才干;八是能娴熟运用核算机作业软件和相关作业设备。(3)实质结构要求:一是具有杰出的思想道德、行为规范和作业道德;二是具有杰出的人文实质和身体、心思实质;三是具有勇于立异、艰苦创业、爱岗敬业的精力;四是具有必定团队协作精力;五是具有较强的持续学习才干和创业立异才干。
2.构建工学结合,根据房地产中介服务作业进程系统化的课程系统。活跃与作业企业协作开发课程,根据房地产中介服务作业技术范畴和作业岗位(群)的任职要求,参照作业资格规范,从作业分析下手进行作业描绘,对房地产作业岗位(群)的责任和使命加以界定,然后对其典型作业使命进行分析,承认完结该详细作业使命应把握的技术和应具有的才干,分析、概括、总结构成不同的举动范畴,再经过科学的分析和教育进程开发,完结举动范畴到学习范畴(课程)的转化,构成专业课程系统,使课程系统愈加靠近作业实践和作业生长规则。在作业使命和举动进程布景下,开发以企业作业进程为学习范畴(课程)规划根底的教育内容,将学习范畴(课程)中的方针和内容,进行教育论和办法论的转化,构成学习范畴(课程)内的小型主题学习单元,规划出学习范畴(课程)的学习情境,完结学习范畴(课程)的系统化和详细化。咱们构建了根据房地产中介服务作业进程的学习范畴课程系统。
3.施行教育做合一的教育办法。咱们以进步教育质量为意图,变革传统的教育办法,大力推广以举动导向为中心思念的教育办法。现在房地产运营与点评专业结合本专业特征,选用了使命驱动、工学替换、项目导向、顶岗实习等多种工学结合的教育办法。坚持举动导向,教育做合一,在做中学,在做中教,取得了实效。在教育做合一的根底上,探究具有专业特征的一体化教育法如“事例教育法”、“项目教育法”等,杰出学生在教育活动中的中心位置,经过学习使命与作业使命共同、学习环境与作业环境共同、学习进程与作业进程共同,选用“资讯、决议计划、计划、施行、查看、点评”为主的六步教育法,树立起学习与作业的直接联络,进步学生的作业实质和才干。如《房地产点评》课程的教育咱们便是与点评企业协作,把实在的点评项目引入讲堂或咱们专业教师带领学生走出去完结企业接受的点评事务。
4.打造具有双师实质、结构合理的专业教育团队。咱们与作业企业协作,聘任作业企业的房地产策划师、点评师、生意人担任专业的兼职教师,一起让校内的专业教师走出去,在企业实践训练进步实践才干,并且取得房地产点评师、策划师、生意人执业资格证,打造出具有双师实质、结构合理的专业教育团队。校内专业教师应活跃打开科研、出产作业,促进课程教育变革。教师在尽力搞好教育的一起,不断改进本身的常识结构和才干结构,承当纵向或横向科研项目,从事房地产策划、点评等项目,不断堆集实践经验,鼓励教师增强科研和实操才干;兼职教师加强教育学、教育心思学等理论修养,使专业教育团队的教师实在具有“双师型”教师实质,能以和颜悦色的教育情绪,激起学生的学习热心,引导学日子跃进取,使教和学有机地结合起来,实在做到既“教育”又“育人”,以促进教育质量的进一步进步。
5.树立具有出产性的校内实训基地和具有教育功用的校外实训基地。咱们在校内树立点评、策划实训室,建造了能够同享查询的教育事例资源库,在校内能够完结企业接受的策划、点评事务。与房地产策划、点评、生意企业树立产学协作教育基地,部分学习情境的学习在企业进行。校内专业教师和学生为企业服务,训练企业职工;企业的房地产策划师、点评师、生意人辅导学生操作,完结人力资源同享和双赢共进。
6.结协作业企业点评规范,树立完善的学习质量点评系统。咱们树立由校园专业教师和企业专业技术人员组成的联合教研室,根据企业作业岗位才干要求,拟定课程规范,将企业点评引入教育点评中,对学生在企业的实习实训环节,施行职工式办理,探究学生实训与顶岗实习的新办法,担任专任教师到企业进行顶岗实践活动,以培育教师的“双师”实质,一起对企业职工训练拟定相应的训练计划。咱们引入房地产作业企业对作业质量的点评规范,树立了由企业点评师、策划师、生意人和校内专业教师组成查核小组,对学生的作业情绪、技术才干、作业质量等进行点评,构成比较完善以进程查核为主的质量点评系统。
五、结束语
以工学结合人才培育办法变革带动专业建造并引领课程变革,是国家示范性高职院校建造的重要内容。由于各地经济打开水平缓房地产中介服务作业打开现状及各自院校的教育资源的地域性和差异性,探究契合各自院校房地产运营与点评专业人才培育规则的工学结合人才培育办法负重致远,需求咱们在不断深化的专业教育教育变革中深化实践,彼此交流,一起进步。
注:[本文系湖北省教育科学“十一五”规划2007年度研讨项目“房地产运营与点评专业人才培育办法立异研讨与实践”课题的阶段性研讨成果(项目编号:2007B168)]
参考文献:
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要害词：课程变革工学替换专业建造
跟着国民经济转型的速度加速， 关于各作业所需人才的实质提出了新的要求，各高校因而在培育方针和规范上应当定位在为出产、办理、服务一线培育的具有杰出作业道德、专业常识实质和作业才干的高技术运用型人才。
“工学结合”即理论实践一体化的课程，其首要意图是经过全体化的课程规划，为学生供给一个能够对理论和实践进行全体化联接的概括性作业使命和作业进程，让学生借此学习专业常识和技术与作业进程取得作业认识和办法，经过协作学习学会交流与交流并终究构成概括作业才干。实践中如戴晓星以为：“部分校园为了人才培育作业水平点评，投合点评优异方针，生搬硬套、盲目改动教育计划勉强施行所谓的分段式工学替换教育，构成校外顶岗项目与校内理论学习内容严峻脱节，实习期间放养学生、疏于办理等不良后果”。
因而，房地产运营办理专业学生结业后从事作业的实践岗位使命决议了学生的实质要求，然后决议高职院校在相关课程系统构建中应当愈加重视实践环节的教育。
一、进行房地产作业状况分析
房地产作业状况分析是房地产运营与办理专业工学结合课程开发的根底环节，经过对相关作业作业范畴的全体研讨，了解相关作业中适合该专业结业生打开的详细岗位，清晰作业需求点在什么环节，然后在清晰岗位的前提下，进行人才培育规范的拟定和学生作业后需求考取的详细执业证照。
二、进行房地产运营办理作业作业分析
课程系统规划的好坏，要害在于课程开发是否靠近“地气”。工学结合课程开发的实践含义，在于能从结业生将来作业的首要作业岗位及潜在的岗位动身，将其详细的作业使命以及作业性质、相关人员的责任，岗位所面对的各种使命间的内涵逻辑关系收拾清楚，清晰各使命之间所需求触及到的学科、常识点，对学生的专业常识要求和实践着手才干的要求。在清晰房地产项目开发进程中所触及到的作业方针、施行内容、详细操作的办法、进程、强制性法令规范、外部联络因子等之后，为将来的课程规划所需求确认的典型作业使命打下必要的根底。
三、进行房地产运营办理专业典型作业使命分析
典型使命的分析离不开房地产开发的详细流程环节分析。关于房地产项目开发进程，一是房地产开发公司的前期准备作业阶段；二是房地产建造项意图行政答应程序阶段：1选址定点；2规划总图检查及确认规划规划条件；3开端规划及施工图检查；4规划报建图检查；5施工报建；6商品房预售答应阶段；7建造工程竣工概括检验存案；三是房地产项目权属初始挂号阶段；四是后期物业办理阶段。根据其作业特性，经过作业范畴和作业作业使命分析，举行作业内有影响的专家、学者会议，运用“脑筋风暴法”，结合相关从业人员生长阅历，在具有代表性的作业作业使命中挑选和确认具有“概括性和敞开性”特征的典型作业使命。
四、进行相关专业学习范畴描绘
树立房地产运营办理专业课程方针和内容，构成详细课程计划系统。经过实践专家访谈会所取得的典型作业使命归于作业范畴，在此根底上清晰学生应具有的作业中心才干和专项才干，然后清晰学生所需的专业常识和对应的首要常识点，构成工学结合课程计划。在该环节，要在方针、内容、组织和点评四个课程要素层面，对典型作业使命进行由作业范畴向学习范畴的转化，将“从事作业”变为“学习作业”。
五、学习情境与课业规划，挑选和整协作业内容，树立学习方针，构成学习使命
学习情境来历于典型作业使命，但不是典型作业使命的悉数和原始再现，而是对典型作业使命分化后环绕课程方针经过挑选和整合后规划而成的学习单元。以工程项目技术材料办理为例，则需求清晰的技术材料包括哪些内容，对应工程项目施工哪个阶段，各个环节关于材料本身的要求，在收拾材料的进程中怎么确保材料的连续性、完好性，若呈现材料缺失、过错，怎么纠错。关于这些实训项目环节，应当环绕实践打开，先在工程项目技术材料办理实训课程中打开分化成各个学习单元，构成各分使命模块，引导学生构建相关实践技术系统。
六、规划作业页学习材料
作业页教材是工学结合课程教育施行的载体，经过系统化地引导问题，在作业与学习一体化的情境下，引领学生完结学习使命，阅历完好的作业与学习进程后，重视培育学生关于实践出产环节的把握，了解相关流程，清晰要点、要害点、危险点，把握应对详细实践中或许遇到问题的处理思路、途径、办法，然后进步习惯社会的才干。
总归，咱们应当根据房地产运营与办理专业对应的实践作业岗位，经过全面详细的商场作业调研，对岗位性质、责任、使命进行精确认位，经过使命驱动的办法，分析专业教育中学生应当具有的底子实质以及对应的各个理论、实践常识点，经过工学结合的办法，在必定的逻辑次序下，构建合理的相关专业课程系统，终究到达培育习惯商场需求的结业生要求。
参考文献：
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[要害词] 营改增;房地产;问题;战略
[中图分类号] F293.30 [文献标识码] B
营改增是当时我国税收变革的严重行动，而针对房地产企业的运营特征，根据营改增方针的布景，房地产企业需认识到本身现阶段打开面对的首要问题，并结合实践需求做出有用应对。
一、我国房地产企业运营特征
为了更好地了解营改增是怎么对我国房地产企业运营发生影响和冲击这一课题，咱们需求对我国房地产企业运营的特征整理清楚。
,一我国房地产企业项目施工周期长
我国对土地开发现已构成规则，房地产开发商需经过前期调研，呈报、修建规划、房子拆迁、修建施工、装饰美化以及商场营销等流程，期间不同企业职工的作业才干以及气候、自然环境的影响也是不行预估的，所以房地产企业的开发周期比较长。
,二房地产开发资金投入大
房地产项目一般规划较大，其本钱投入较其它作业都要大。这些费用包括地皮购买、拆迁安顿，工程规划、项目规划等。此外，还有修建材料购买、工程装饰再加上施工劳力及工程办理、后期出售一系列活动，都需求许多资金支撑。这些资金都来历于房地产企业的活动资金，特别是土地购买以及修建施工，更是占有整个工程项目费用的绝大部分。
,三房地产运营融本钱钱高
房地产企业项目开发资金投入大，并且占用周期长，其资金密布的特征使它融资时遭受更多困难。特别是在修建项目推广的前期，需求大笔的资金发动，面对的融资阻力就更大，为了确保融资及时，只能不断地开辟新的融资途径，一起下降融资的要求，所以终究导致企业融资的本钱升高，但这也是不得已的战略。
二、房地产企业面对的营改增布景
,一房地产企业施行营改增的必定性
纵观我国的税收前史与房地产企业的打开进程，能够发现，房地产企业施行营改增是必定的。首要，站在增值税的立场上，就足以预见税收变革的方向。增值税是我国税收的首要来历，也是我国首要的税种，但是跟着我国经济的腾飞，只针对企业、个人、车船营运征收所得税，显着现已无法应对杂乱的形势，所以，施行营改增是无论是在法令上仍是从满意国家打开需求上都是必定的。其次，营改增是完善我国税收系统的一种有用途径。我国坚持以经济建造为中心，而运营税和增值税是我国首要的流转税税种，它们在税收方针中分立并行。由于现有税收机制在作业中现已显着表现出它的缺点和缺乏，所以进一步催化了营改增的出台。终究，营改增方针有利于进步房地产企业的商场竞赛力。运营税机制下是对其运营全额交税，其间存在许多重复的部分，所以晦气于企业的资金活动和打开，营改增必定程度上协助房地产企业改进了税收问题的困扰。
,二房地产企业面对的营改增国家方针布景
营改增的国家方针布景，更多的需求是对其试行阶段的追溯。最开端，国务院下达试行文件告诉，决议以上海为实验点，首要对交通运输业中的陆路、水路及航空业试行营改增战略，就此拉开了税改帷幕。紧接着到2013年5月份，国家下发告诉，决议对全国的交通运输业中的陆路、水路、航空业以及部分服务业施行营改增，大大促进了商场公正化打开。随后还有相似邮电业、电信业等参加施行，规划也不断扩展，营改增就这样一点点渗透进我国经济打开，终究成为我国的首要税收方针。并且跟着这些试点成功推广营改增后，房地工业也在我们的等待中自但是然地与营改增正面交锋，并一步步相互交融至今。
三、房地产企业的税负概略
依照国家的有关规范，我国房地产企业应交纳的税种共有11种，运营税、城建税、教育附加费、企业所得税、土地增值税、房产税、土地运用税等，其间土地增值税、运营税、企业所得税是房地产企业首要的税种。从全体上看，房地产企业的税负较重，已然构成担负，房地产作业的税负要高于其它作业。许多的数据也标明，我国房地产税负近几年来呈较大增幅，能够用一个成果来阐明这种状况，房地产企业每赚2.15元，就要被政府交税1.15元。不过也正是由于房地产企业这种高压税负，加速了我国推广营改增的脚步。
四、施行营改增后房地产企业面对的首要问题
,一无法习惯共同的税收方针
全国共同施行营改增税收方针后，对企业的生计和打开无疑又是一次大检测。根据各个地区的经济状况及详细实践状况的差异，再加上国家方针不同程度的打开援助，房地产企业的规划以及实践作业都各不相同，所以共同化的营改增，或许会给部分企业带来不习惯，需求时刻做出调整。一方面对一些经济状况不是杰出的房地产企业而言，营改增对他们会构成打开担负，约束了企业的强大，然后影响区域经济打开。另一方面，房地产企业规划大小纷歧，运营办法也丰厚多样，各自融资的手法以及企业的出产结构也存在较大差异，所以施行营改增进程中，很难区别他们的交税数额及特点，简单引发不公正事情。以上这两点，都会对营改增的推广发生阻力，假如这个问题处理不妥，也会对房地产企业的打开发生消沉的影响。
,二影响房地产企业的财政作业
每个房地产企业在运营的进程中，都现已构成了与本身的打开相习惯的财政作业机制，企业特别重视对税收问题的处理，所以营改增的推广，对房地产企业的财政作业提出了新的要求。首要，是对房地产企业财政作业人员改动的影响。由于针对新推广的营改增，不行能持续沿袭从前的人员结构和岗位组织，在这期间或许耗费了企业更多的时刻并添加了企业的人力资源本钱。其次，是对企业财政办理人员事务操作才干的影响。原有的许多财政人员，对营改增的操作流程以及相关事务处理都没有科学的认知以及了解，这意味着房地产企业的财政作业要遭到影响。简言之，无论是站在人动、新人培育仍是站在事务处理的视点，营改增在房地产企业施行后，企业内部的财政作业不行防止会遭到影响，企业怎么应对也是企业打开的要害。
,三税负或许不减反增
在营改增试行期间，许多企业的税务账本呈现的是减负的喜讯，但是也有一些企业，呈现了不减反增的现象，特别是针对房地产的税务，呈现这样事情的概率就更高。仔细分析后就能够发现其原因如下。榜首，税率过高。尽管营改增是针对增值部分交税，但假如税率相较本来而言过高，对一些企业而言，反而会起到反效果，添加他们的经济担负。第二，施行营改增后，会呈现抵扣困难。比方，企业无法以增值税专用发票来抵扣人工费，也不能取得悉数的购买修建材料的增值税专用发票，即营改增为企业的交税谋划带来了困难，企业呈现抵扣困难，资金无法及时回笼，就会对企业的可持续打开带来危机。营改增方针的到来，不是悉数房地产企业的都能减负，当然，其影响的特点是能够经过企业合理的处理而改动的。
,四构成企业资金短缺
营改增施行后，房地产企业在较长一段时刻内，能够看做是本钱的添加，然后会构成企业资金短缺。显着，这种本钱的添加，对房地产企业的修建项目出资是极端晦气的。由于房地产企业投建的项目规划大，资金投入多，而建造周期长，所以交税后带来的资金短缺，会对项意图工期构成影响，而工期的延误解让房地产企业遭受经济效益的巨大损失，还有或许撼动企业的根基。对有的房地产企业而言，营改增构成的资金短缺，假如处理不妥，很有或许让该企业处于一种恶性循环中，直至破产。
,五影响房地产企业的财物负债表及赢利表
企业的资金结构与企业的税收密不行分，所以国家推广营改增后，对房地产企业的财物负债和赢利都有影响，直观表现为企业财物负债表以及赢利表的改动。营改增方针施行的背面，对房地产企业打开的含义远不止外表税收的改动，上升到企业的底子而言，仍是税负增减实质对企业的财物构成的影响。由于税收方针不同，不同性质、不同运营战略的房地产企业就会面对全新的税负，房地产企业每一个建造项意图金额少则上万多则上亿，再加上税率的动摇，核算后其财物负债表和赢利表的数字改动也就很显着了。而这些改动，会进一步影响企业之前的决议计划，所以企业还需求根据新的财政报表，对未来的打开做出新的规划。
五、处理营改增后房地产企业所面对问题的对策
针对营改增方针后，房地产企业面对的这一系列的问题，企业办理者应尽力进步自己以应对税收方针的改动，比方能够在内部对营改增做出优化，增强企业的财政办理才干，强化核算事务办理才干、改动企业的运营办法，并重视企业会计人才的培育等战略对此做出应对。
,一进一步优化税改方针
房地产企业遭到营改增的冲击，这从旁边面证明营改增方针仍有许多缺乏，所以政府的相关部分应重视税改推广后企业的反响，以便能及时发现其间的缺乏并作出调整。在对税收方针优化的进程中，首要，政府应重视倾听企业的心声，了解营改增对企业打开构成的实践影响，对照现行法规做出合理的调整，并完善营改增处理税收的才干。其次，政府应进步营改增的针对性。由于不同的房地产企业具有不同的财政状况，所以交税当然也要有所区别，在优化税收方针时，要着重量体裁衣，才干表现税收的公正性。固然，营
